Bespaar veel geldVergelijken loont direct

Bespaar tijdVergelijken in 5 min.

Alle actuele dataGrootste vergelijker van NL

100% OnafhankelijkBroker onafhankelijk

Hypotheek aflossen of beleggen? 

Het is een terugkerend thema: “ik heb een bedrag over om te investeren, moet ik mijn hypotheek aflossen of beleggen?”. Velen zitten met deze vraag, en voor beide opties wordt veel gekozen.

Maar wat levert het meeste op?

Het aflossen op de hypotheek kan lage lasten opleveren, beleggen wat extra’s. In dit artikel worden een aantal overwegingen te lijf gegaan.

Rendement; aflossen of beleggen

Het eerste argument dat wordt overwogen is rendement. Waaraan verdien je het meeste? Daarvoor vergelijk ik investeren in aandelen tegen aflossen.

Het historisch rendement op de ‘All World’ index is ± 8% 

Het rendement op je hypotheek is je hypotheekrente min ±30% (in verband met hypotheekrente aftrek). Dat zal voor een recente hypotheek rond de 2 a 3% zijn. Voor een oudere hypotheek misschien 4 a 5%.

Wil je op een zo groot mogelijk bedrag uitkomen? Dan wint beleggen doordat het verwachte rendement waarschijnlijk hoger is.

Het rendementsverschil is zo groot, dat zelfs rekening houdende met vermogensrendementsheffing (VRH) beleggen beter rendeert.

Bereiken van Financiële Onafhankelijkheid

Hoe snel ben je financieel onafhankelijk?

Hoger rendement behaal je met beleggen. En rendement is redelijk belangrijk voor de weg naar financiële onafhankelijkheid, echter tenzij je enorm lage rente hebt (rond de 2%) doet aflossen voor het zo snel mogelijk bereiken van financiële onafhankelijkheid niet onder.

Aflossen is voor hen die financiële afhankelijkheid zoeken een mes dat aan twee zijden snijdt. Of eigenlijk aan drie: je behaald rendement (1), je houdt maandelijks meer over om te investeren (2) én je hebt minder nodig aan de eindstreep (3).

Zie onderstaande scenario’s. Als je € 20.000 vrij kunt investeren ben je met aflossen en beleggen beide in 19 jaar financieel onafhankelijk.

hypotheek vs beleggen

Als je het aantal jaren dat je onderweg bent naar 25x je jaaruitgaven in acht neemt, verschillen aflossen of beleggen weinig. Echter wanneer je vermogensrendementsheffing mee rekent, werkt dit in het voordeel van het aflossen op je hypotheek.

Rekening houdende met vermogensrendementsheffing (VRH) is aflossen dus nóg sneller. Je betaalt namelijk over beleggen wel VRH en over aflossen niet.

Flexibiliteit; aflossen of beleggen

In het eerste opzicht lijkt beleggen de meer flexibele optie. Aflossen op je hypotheek lijkt daarentegen inflexibel, aangezien je je vermogen in  het “inflexibele” vastgoed steekt.

Maar is belegd geld wel zo flexibel? Ja, je kan het snel opnemen door je stukken te verkopen. Mits er kopers zijn. En tegen welke prijs? Het kan zo zijn dat op het moment dat jij je geld nodig hebt de beurs net laag staat. Dan kan je het wel snel opnemen, maar de kosten zijn potentieel hoog.

Je deels afgeloste hypotheek weer ophogen is bij veel hypotheekverstrekkers gewoon mogelijk. Vaak zelfs met geen of weinig kosten. Daarvoor moet je wel enige administratie doorlopen. Dat is meer moeite dan aandelen verkopen. Maar de beurskoers heeft geen invloed.

Hierdoor lijkt het aflossen op hypotheek de optie die je meer flexibiliteit geeft.

Belastingen

Belastingen beïnvloeden de keuze uit de twee opties sterk. Wat is het effect van de belastingen?

Vermogensrendementsheffing

Belegd geld telt als vermogen. Vermogen wordt in Nederland belast via de Vermogensrendementsheffing (VRH). VRH ligt afhankelijk van je vermogen ergens tussen de 1 en 2%. Reken op ongeveer een derde van je rendement. Aflossen op je hypotheek telt niet als vermogen. Je betaalt daardoor geen VRH over dat bedrag.

Hypotheekrenteaftrek

Een lening voor je woning, je hypotheek, wordt gestimuleerd via de Hypotheekrenteaftrek (HRA). De rente die je betaalt op je hypotheek mag je aftrekken van je inkomsten. Dat is gunstig want daardoor betaal je minder inkomstenbelasting.

De keerzijde van de HRA is dat je minder mag aftrekken van de belasting als je extra aflost. Daarom is het rendement van versneld aflossen lager dan je hypotheekrente. 

Zekerheid

Wanneer je een langlopende vaste rente op je hypotheek hebt zijn je maandlasten voorspelbaar. Daarom kiezen de meeste mensen voor een rentevaste periode bij het afsluiten van hun hypotheek.

Door die rentevaste periode is het rendement op versneld aflossen ook voorspelbaar: je hypotheekrente min de hypotheekrenteaftrek is je rendement.

Ook zorgt het lagere openstaande leningsbedrag voor lagere maandelijkse aflossing. Het resultaat is een lagere hypotheek afschrijving elke maand. En dat geeft een gevoel van zekerheid. Doordat je maandlasten lager zijn kan je een tegenslag beter opvangen.

De beurs daarentegen is moeilijk te voorspellen. Daardoor kan beleggen heel onzeker en stressvol zijn (denk bijvoorbeeld aan heel 2008 en december 2018). Daar moet je tegen kunnen. Op lange termijn is het tot nog toe altijd goed gekomen met de beurs, maar dat biedt weinig comfort als je flink in het rood staat.

Aflossen op je hypotheek lijkt daarom veruit de optie met de meeste zekerheid. 

Het definitieve antwoord: moet je nou je hypotheek aflossen of beleggen?

Is er een echte winnaar? Nee. Beide opties hebben voor- en nadelen. Daardoor is het uiteindelijk een kwestie van persoonlijke voorkeur. 

Je doel en risicobereidheid spelen de grootste rol wanneer je een afweging wilt maken tussen je hypotheek aflossen of beleggen. Wil je financiële onafhankelijkheid bereiken? Dan is aflossen uitstekend. Wil je een zo groot mogelijk bedrag realiseren de komende decennia en heb je stalen zenuwen? Dan wint beleggen waarschijnlijk.

Hypotheek versneld aflossen

Extra beleggen

Laag risico

Hoog risico

Laag rendement

Hoog rendement

Weinig flexibel, maar niet vast

Redelijk flexibel, maar marktafhankelijk

Verlaagt je kosten

Vergroot je inkomsten

Belastingrisico

Belastingrisico

Hypotheekrenteaftrek drukt rendement

Vermogensrendementheffing drukt rendement

werkt uitstekend voor FO

Werkt prima voor FO


In beide gevallen bereik je meer financiële slagkracht en daardoor meer vrijheid. Aflossen in je woonhuis is simpelweg óók een investering. Zo kan je er ook het beste naar kijken: aflossen is een relatief veilige investering tegen een lager rendement dan beleggen. Logisch eigenlijk: rendement volgt risico. Altijd.