Hoe worden werkelijke huurinkomsten belast?

Werkelijke huurinkomsten uit een verhuurde woning worden in Nederland per 2026 niet direct belast als inkomsten. In plaats daarvan valt de verhuurde woning in box 3, waar belasting wordt geheven over een forfaitair rendement op de waarde van de woning. Dit betekent dat de hoogte van de daadwerkelijke huur die u ontvangt, geen directe invloed heeft op de belastingaanslag, tenzij u gebruikmaakt van de tegenbewijsregeling.

Een verhuurde woning wordt in box 3 aangemerkt als 'overige bezittingen'. De Belastingdienst gaat uit van een fictief rendement over de waarde van deze bezittingen. De grondslag voor de berekening van dit rendement is de WOZ-waarde van de woning. Het is echter belangrijk om te weten dat deze WOZ-waarde in bepaalde situaties verlaagd mag worden.

Voor verhuurde woningen met huurbescherming kan de zogenaamde leegwaarderatio worden toegepast. Deze regeling houdt in dat de WOZ-waarde van de woning voor de box 3-heffing wordt verlaagd. De mate van verlaging hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde van de woning. Hoe lager de jaarhuur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe groter de verlaging. Deze leegwaarderatio geldt specifiek voor verhuur met huurbescherming en is bedoeld om rekening te houden met de beperkingen die huurbescherming oplegt aan de vrije verkoopwaarde van de woning.

Ondanks de forfaitaire benadering in box 3, is er een uitzondering: de tegenbewijsregeling. Deze regeling biedt belastingplichtigen de mogelijkheid om aan te tonen dat hun werkelijke rendement op het vastgoed lager is dan het forfaitaire rendement waar de Belastingdienst standaard van uitgaat. Als u kunt aantonen dat uw werkelijke rendement lager was, kunt u ervoor kiezen om over dit lagere werkelijke rendement belasting te betalen.

Bij de berekening van dit werkelijke rendement worden de werkelijke huurinkomsten meegenomen als onderdeel van het directe rendement. Ook waardestijgingen of -dalingen van het vastgoed tellen mee als indirect rendement. Het is cruciaal om te weten welke kosten aftrekbaar zijn binnen deze regeling. Alleen werkelijk betaalde rentelasten op schulden die verband houden met het verhuurde vastgoed mogen worden afgetrokken. Andere kosten, zoals onderhoudskosten en beheerskosten, zijn niet aftrekbaar van het werkelijke rendement onder de tegenbewijsregeling.

De keuze tussen het forfaitaire rendement en het werkelijke rendement via de tegenbewijsregeling ligt bij de belastingplichtige. Dit biedt flexibiliteit, vooral in jaren waarin het werkelijke rendement op verhuurd vastgoed significant lager uitvalt dan het forfaitaire rendement.

Een overzicht van de twee benaderingen voor de belastingheffing op verhuurd vastgoed in box 3:

Het is essentieel om de specifieke regels en voorwaarden goed te begrijpen, aangezien deze complex kunnen zijn en kunnen variëren. Raadpleeg voor gedetailleerde informatie over de belastingheffing op verhuurd vastgoed altijd de meest recente informatie van de Belastingdienst of een fiscaal adviseur, of lees meer over Box 3 belasting.