Hoe wordt de leegwaarderatio berekend?

De leegwaarderatio wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst van een verhuurde woning te delen door de WOZ-waarde van die woning. Deze ratio, uitgedrukt als een waarde tussen 0 en 1, is een fiscaal instrument dat de Belastingdienst gebruikt om de waarde van verhuurde woningen vast te stellen voor de vermogensrendementsheffing in box 3, rekening houdend met de beperkingen van een lopend huurcontract.

Deze berekening is essentieel voor eigenaren van verhuurde woningen in Nederland, omdat de waarde in verhuurde staat doorgaans lager is dan de vrije verkoopwaarde. De leegwaarderatio drukt de verhouding uit tussen de jaarlijkse huurprijs en de WOZ-waarde van de woning. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de waarde in verhuurde staat wordt vastgesteld, wat resulteert in een lagere belastinggrondslag in box 3.

De formule voor de leegwaarderatio is als volgt:

Jaarlijkse huuropbrengst / WOZ-waarde van de woning

De uitkomst van deze berekening is een percentage (of een waarde tussen 0 en 1) dat vervolgens wordt gebruikt om in een specifieke tabel van de Belastingdienst de uiteindelijke leegwaarderatio te bepalen. Deze tabel vertaalt het huurpercentage naar een percentage van de WOZ-waarde dat in aanmerking wordt genomen voor de belastingheffing. De Belastingdienst publiceert deze tabel jaarlijks, en de percentages kunnen variëren afhankelijk van de marktomstandigheden.

Rekenvoorbeeld voor de leegwaarderatio

Stel, u bezit een appartement met een WOZ-waarde van €150.000 en u verhuurt dit voor een kale maandelijkse huurprijs van €800. Om de leegwaarderatio te berekenen, volgt u de volgende stappen:

1. Bereken de jaarlijkse huuropbrengst: €800 (maandelijkse huur) x 12 maanden = €9.600.
2. Deel de jaarlijkse huuropbrengst door de WOZ-waarde: €9.600 / €150.000 = 0,064.
3. Dit betekent dat het huurpercentage 6,4% bedraagt.

Dit huurpercentage van 6,4% wordt vervolgens opgezocht in de tabel van de Belastingdienst. Volgens een voorbeeld uit 2019, zou een dergelijk huurpercentage leiden tot een leegwaarderatio van 78%. Dit betekent dat de waarde van de woning voor de vermogensrendementsheffing in box 3 niet de volledige €150.000 is, maar 78% daarvan. De waarde in verhuurde staat wordt dan €150.000 x 0,78 = €117.000.

De leegwaarderatio is sinds de invoering ervan, vanaf 2010 tot heden, meerdere malen verlaagd om beter rekening te houden met de actuele marktomstandigheden en de impact van huurcontracten op de waarde van onroerend goed. Dit onderstreept het belang van het raadplegen van de meest recente tabel van de Belastingdienst voor de actuele percentages.