Beleggen in landbouwgrond

Beleggen in landbouwgrond is een optie voor beleggers die zoeken naar een gedegen en langdurige investering. Deze belegging wordt gezien als veilig, met een zeer laag risico, en biedt stabiliteit, bescherming tegen inflatie, diversificatie, goede jaarlijkse rendementen, lage volatiliteit, agrarische productie en huurinkomsten. Op deze pagina leest u meer over de voordelen, risico's en waar u op moet letten bij investeren in landbouwgrond.

Is landbouwgrond een goede belegging?

Landbouwgrond kan een goede belegging zijn, vooral voor langetermijnbeleggers die stabiliteit zoeken. Het biedt een sterke return on investment en wordt gezien als een van de veiligste investeringen. De waarde is minder gevoelig voor economische cycli dan commercieel of residentieel vastgoed, dankzij de constante vraag naar landbouwproducten.

Deze beleggingscategorie biedt natuurlijke bescherming tegen inflatie en een laag gecorreleerd rendement met traditionele activaklassen zoals aandelen en obligaties. Financiële rendementen komen uit opbrengsten van gewassen, productiviteitsverbeteringen, waardestijging van de grond en koolstofopslag. Ook kan regeneratieve landbouw aantrekkelijk langetermijnrendement genereren, en landbouwgrond kan jaarlijks direct rendement opleveren via canon met indexatie.

Hoe werkt investeren in landbouwgrond?

Investeren in landbouwgrond werkt op diverse manieren, zoals direct grond kopen, via een tussenpartij of indirect via fondsen. Voor meer informatie over beleggingsmogelijkheden kunt u terecht op rendementbeleggen.nl. De belegging betekent dat de grond in gebruik wordt gegeven aan een agrariër, wat agrarische productie en huurinkomsten oplevert, vaak via geliberaliseerde pacht. Dit biedt goede jaarlijkse rendementen, diversificatie en bescherming tegen inflatie voor een gedegen langetermijnbelegging. Belangrijk is dat u locatie, bodemkwaliteit en regelgeving evalueert.

Direct grond kopen

Direct grond kopen betekent dat u zelf landbouwgrond verwerft, zonder tussenkomst van een beleggingsfonds of tussenpartij. U wordt dan de directe eigenaar van de grond. De exacte procedure en de benodigde documenten verschillen per perceel en regio. Voor gedetailleerde informatie over de aankoop en de juridische aspecten kunt u het beste advies inwinnen bij gespecialiseerde makelaars of juridische experts.

Via een tussenpartij investeren

Investeren in landbouwgrond via een tussenpartij betekent dat u niet zelf direct de grond koopt. Deze partij beheert de aankoop, het beheer en de pacht van de landbouwgrond voor u. De specifieke voorwaarden, kosten en het rendement verschillen per aanbieder. Voor gedetailleerde informatie over deze beleggingsvorm kunt u het beste contact opnemen met gespecialiseerde tussenpartijen.

Indirect beleggen via fondsen

Indirect beleggen in landbouwgrond kan via fondsen. Deze fondsen kopen en beheren landbouwgrond voor u. U koopt dan participaties in zo'n fonds, waardoor u mede-eigenaar wordt van de grondportefeuille. De specifieke voorwaarden, kosten en het verwachte rendement verschillen per fonds. Voor gedetailleerde informatie kunt u het beste de fondsaanbieder raadplegen.

Rendement van landbouwgrond

Het rendement op landbouwgrond in Nederland lag de afgelopen 30 jaar gemiddeld tussen de 6 en 9 procent per jaar. Regulier verpachte landbouwgrond behaalde tussen 1990 en 2020 een nominaal rendement van ongeveer 7 procent per jaar, volgens de WER 2022. Ongeveer 5 procent van dit nominale rendement kwam uit de waardestijging van de grond tussen 1990 en 2020. U kunt rendement behalen via waardestijging, pachtinkomsten en fiscale voordelen in box 3.

Waardeontwikkeling van grond

De waarde van landbouwgrond wordt op lange termijn verwacht te stijgen. Dit komt door de toenemende vraag naar voedsel, een groeiende wereldbevolking en de beperkte beschikbaarheid van kwaliteitsgrond. Grond neemt doorgaans in waarde toe over tijd, in tegenstelling tot een huis zelf, mede door schaarste en het verstrijken van de jaren. In Nederland kende weidegrond in 2022 een grondprijsstijging van 7 procent. De toekomstige bestemming van de grond, bijvoorbeeld door gebiedsontwikkeling, beïnvloedt de waarde sterk. Een positieve waardeontwikkeling kan ook optreden bij wijziging van de bestemming van de grond. Ook de nabijheid van stedelijke ontwikkelingen kan de prijs verhogen. Landschappelijke, historische, culturele of maatschappelijke waarde dragen eveneens bij aan een hogere grondwaarde.

Pachtinkomsten en cashflow

Pachtinkomsten zijn de huur die u ontvangt van een boer die uw landbouwgrond gebruikt. Deze inkomsten dragen bij aan uw cashflow als belegger. De hoogte van de pacht hangt af van het pachtcontract en de kwaliteit van de grond. Raadpleeg voor specifieke voorwaarden en actuele pachtprijzen het pachtcontract en de geldende regelgeving.

Rendement in box 3

Rendement in box 3 verwijst naar de belasting op uw vermogen, inclusief beleggingen zoals landbouwgrond. Voor 2024 wordt het rendement in box 3 forfaitair vastgesteld op basis van de vermogenscategorieën. Landbouwgrond valt onder de categorie 'overige bezittingen'. Voor deze categorie geldt in 2024 een forfaitair rendement van 6,04%. Dit betekent dat de Belastingdienst ervan uitgaat dat u dit percentage rendement behaalt op uw landbouwgrond, ongeacht het daadwerkelijk behaalde rendement. Het werkelijke rendement op uw beleggingen, zoals huurinkomsten uit pacht en waardestijging, wordt op dit moment niet direct belast in box 3. Hoewel er discussie is over een toekomstig box 3-stelsel dat uitgaat van het werkelijke rendement, is dit voor 2024 nog niet van toepassing. De huidige berekeningswijze blijft vooralsnog leidend.

Risico's en nadelen van landbouwgrond

Beleggen in landbouwgrond brengt diverse risico's en nadelen met zich mee. Deze kunnen uw operationele resultaten en kasstromen nadelig beïnvloeden. Voor meer inzicht in de valkuilen bij grondbeleggingen moet u rekening houden met:

• De kwetsbaarheid voor weersomstandigheden, natuurrampen en langdurige droogte, vooral bij regenwaterafhankelijke gronden.
• Verhoogde risico's bij permanente landbouwgewassen, zoals oogstverliezen door ziekten, seizoensvariabiliteit en verontreinigingen.
• Investeringen in ontwikkelingslandbouwgrond met onvolwassen gewassen, die leiden tot langere periodes tot commerciële productiviteit, hogere kosten en blootstelling aan economische fluctuaties.

Deze aspecten bepalen mede de liquiditeit en de prijsrisico's van uw investering.

Liquiditeit en verkoopbaarheid

Liquiditeit geeft aan hoe snel een belegging kan worden gekocht of verkocht zonder de marktprijs significant te beïnvloeden. Het verwijst naar de mate van verhandelbaarheid van een asset, waarbij activa gemakkelijk omgezet kunnen worden in contanten tegen de juiste prijs. De liquiditeit van markten voor alternatieve investeringen, zoals landbouwgrond, is vaak onzeker. Dit betekent dat een liquiditeitbehoefte kan leiden tot moeilijkheden bij de verkoop, vooral voor beleggers die snel kapitaal nodig hebben. Liquiditeit is belangrijk voor een goede portefeuillebalans en om beleggingskansen te benutten, en vooral voor toegang tot liquide middelen.

Regelgeving en bestemmingswijzigingen

De wijziging van de bestemming van onroerend goed in Nederland is gereguleerd door specifieke regels en procedures. Deze verandering heeft invloed op het gebruik en de waarde van het onroerend goed. De gemeente kan een bestemmingswijziging van grond bepalen, waarbij de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt. Zo'n procedure is vaak een kostbare en langdurige onderneming. Bestemmingen kunnen herzien worden via wijzigingsbevoegdheid na vaststelling van een wijzigingsplan. Ook een afwijkingsmogelijkheid voor gebruikswijziging kan leiden tot een planologisch relevante bestemmingswijziging. U kunt afwijken van het bestemmingsplan via een binnenplanse afwijking of een buitenplanse afwijking.

Prijsrisico en marktschommelingen

Prijsrisico en marktschommelingen beïnvloeden de waarde van landbouwgrond. De waarde van landbouwgrond kan fluctueren door verschillende factoren. Denk aan veranderingen in landbouwbeleid of economische omstandigheden. Voor specifieke marktinformatie en actuele risico's is het raadzaam om gespecialiseerde bronnen te raadplegen.

Waar moet je op letten bij grond kopen?

Bij het kopen van landbouwgrond zijn er diverse aspecten waar u op moet letten. De locatie en de kwaliteit van de bodem bepalen mede de waarde en het potentieel. Ook de bestaande pachtcontracten en gebruiksrechten zijn belangrijk om te begrijpen. Daarnaast moet u rekening houden met de kosten die komen kijken bij de aankoop en het beheer van de grond.

Locatie en bodemkwaliteit

De kwaliteit van de bodem is essentieel voor optimale landbouwproductie en beïnvloedt direct de oogst en het inkomen van akkerbouwers. Een gezonde bodem heeft een juiste pH, behoudt organische stof en heeft een actief bodemleven, wat zorgt voor een goede structuur, doorwortelbaarheid en ontwatering. Bodemgezondheid beïnvloedt bijvoorbeeld de ruwvoeropbrengst. Op Texel beïnvloedt de bodem de kwaliteit van de oogst, zoals bij aardappelen. Bodemscans kunnen de samenstelling en geleidbaarheid van grond meten om de kwaliteit te bepalen. Een kunstmatig verharde bodem verstoort de waterinfiltratie en de bodemgezondheid, wat de waarde van de grond kan verminderen.

Pachtcontracten en gebruiksrechten

Pachtcontracten en gebruiksrechten regelen het gebruik van landbouwgrond. Een pachtovereenkomst is een huurovereenkomst voor onroerende zaken ten behoeve van landbouw, vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met 94 artikelen. De grondgebruiker geniet hierbij bescherming, zoals pachtprijstoetsing en een voorkeursrecht bij koop. Erfpacht en geliberaliseerde pacht zijn andere gebruiksvormen; een erfpachtovereenkomst biedt een gebruiksrecht van minimaal 26 jaar. Bij geliberaliseerde pacht tot zes jaar bepalen partijen zelf duur en prijs, wat de pachter minder bescherming geeft. Cultuur- of teeltcontracten met beperkte gebruiksduur vallen niet onder deze pachtwetgeving. Een pachtovereenkomst kan alleen beëindigd worden bij duurzaam, dringend en realiseerbaar eigen gebruik door de verpachter.

Kosten bij aankoop en beheer

De kosten bij aankoop en beheer van landbouwgrond variëren sterk. Bij de aankoop betaalt u naast de grondprijs ook kosten voor bijvoorbeeld de notaris en overdrachtsbelasting. Voor actuele prijzen en bijbehorende kosten kunt u wat 1 hectare agrarische grond kost bekijken. Na de aankoop komen er beheerkosten bij, zoals onderhoud en eventuele makelaarskosten voor pacht. Deze kosten zijn afhankelijk van de specifieke grond en uw aanpak.

Landbouwgrond versus andere beleggingen

Landbouwgrond onderscheidt zich als belegging van traditionele opties zoals aandelen en obligaties. Het wordt gezien als een veilige belegging met een laag risico, wat zorgt voor diversificatie in uw portefeuille. De waarde van landbouwgrond is laag gecorreleerd met aandelen en obligaties. Bovendien is de waarde minder gevoelig voor economische cycli, door de constante vraag naar landbouwproducten. Hierna leest u meer over de specifieke verschillen met vastgoed, bouwgrond en ETF's.

Vergelijking met vastgoed

Vastgoed, net als landbouwgrond, is een harde activa en tastbaar bezit. Het kan inkomsten en pluswaarde genereren, wat zekerheid biedt voor het behoud van waarde. Vastgoedbeleggingen verschillen in rendementen en prijskaartjes, afhankelijk van locatie en bestemming. Waar landbouwgrond vaak op basis van bodemkwaliteit en pachtcontracten wordt gewaardeerd, gebruikt men voor vastgoed een marktvergelijkingsmethode. Deze methode vergelijkt onroerend goed met vergelijkbare eigendommen die recent in het gebied zijn verkocht. Vastgoedexperts baseren de marktwaarde op transactieprijzen van soortgelijke vastgoedobjecten, waarbij ze ook huurprijzen en bezettingsgraden van vergelijkbare panden meewegen.

Vergelijking met bouwgrond

Bouwgrond is doorgaans duurder dan landbouwgrond. De prijs van bouwgrond ligt hoger dan die van landbouw- of bosgrond, omdat u erop mag bouwen. Dit maakt het geschikt voor huizen of kantoren.

Kenmerk	Landbouwgrond	Bouwgrond
Waarde	Lager	Hoger
Primair gebruik	Landbouw	Bebouwing
Waardebepalende factoren	Bodemkwaliteit, pachtcontracten	Locatie, grootte, expositie, ligging, nutsvoorzieningen, toegankelijkheid, bodemgesteldheid

De waarde van bouwgrond hangt af van locatie en grootte. Ook de expositie van het terrein speelt een rol. Een centrale ligging of aantrekkelijke woonwijk verhoogt de waarde van bouwgrond. Verder bepalen beschikbare nutsvoorzieningen en de toegankelijkheid van het terrein de prijs. Zelfs de bodemgesteldheid van het terrein is van invloed.

Voor wie direct wil bouwen, is bouwgrond de logische keuze. U betaalt dan wel een hogere prijs. Landbouwgrond biedt daarentegen een andere vorm van belegging, gericht op langetermijn waardestijging en pachtinkomsten.

Vergelijking met ETF's

Wie belegt in landbouwgrond, kijkt vaak ook naar andere opties zoals Exchange Traded Funds (ETF's). Een ETF is een beleggingsoptie die wordt verhandeld als aandelen aan een beurs. Deze fondsen hebben doorgaans lagere kosten dan mutual funds. Om het juiste fonds te vinden dat bij uw wensen past, moeten beleggers verschillende ETF's vergelijken.

Een betrouwbare vergelijking tussen ETF's vraagt om specifieke criteria. Vergelijk ze binnen dezelfde activaklasse en markt. Denk aan ETF's die dezelfde index volgen, zoals de MSCI World. Dit maakt een directe vergelijking van kosten, risico en rendement mogelijk door de hoge concurrentie. Let hierbij vooral op de kostenratio, die belangrijker is dan historische waardeontwikkeling of tracking-differentie. Ook tracking differences en de fondsgrootte zijn belangrijke criteria. De justETF zoekfunctie kan helpen bij het vergelijken van diverse ETF's op deze punten.

Een directe vergelijking tussen beleggen in landbouwgrond en ETF's is complex, omdat het fundamenteel verschillende beleggingscategorieën betreft. Beide beleggingen kennen hun eigen specifieke kenmerken, risico's en rendementsprofielen, waardoor een één-op-één vergelijking niet eenvoudig is.

Is het verstandig om in landbouwgrond te investeren?

Investeren in landbouwgrond kan verstandig zijn, vooral voor u als langetermijnbelegger die stabiliteit en diversificatie zoekt. Het biedt een keten van voordelen, waaronder waardestijgingspotentieel en natuurlijke bescherming tegen inflatie. Deze belegging staat bekend om goede jaarlijkse rendementen en lage volatiliteit. Landbouwgrond wordt gezien als een veilige belegging met een zeer laag risico. Daarom is het een passende optie voor wie gedegen en langdurige investeringen nastreeft.

Is winst op landbouwgrond belast?

Winst op landbouwgrond is in principe niet belast, dankzij de landbouwvrijstelling. Deze vrijstelling zorgt ervoor dat de waardestijging van landbouwgrond onbelast blijft, zolang de grond als landbouwgrond wordt gebruikt. Meer over de fiscale aspecten van vastgoedbeleggingen vindt u op rendementbeleggen.nl. Ook de boekwinst bij verkoop aan een niet-agrariër valt hierdoor buiten de belasting; een deel van de winst tot aan de WEVAB blijft onbelast. De Hoge Raad heeft zelfs geoordeeld dat deze vrijstelling van toepassing blijft op waardestijging, ongeacht indexatie. Wel zijn er beperkingen; de landbouwvrijstelling voor agrarische grond in eigen gebruik is ingeperkt. Als de vrijstelling niet van toepassing is, kan een verkoopwinst van bijvoorbeeld € 600.000 wel belast zijn met 45 procent inkomstenbelasting.

Hoeveel rendement kun je met 100.000 euro behalen?

Het rendement dat u met 100.000 euro kunt behalen op landbouwgrond varieert sterk. Dit hangt af van diverse factoren, zoals de locatie, bodemkwaliteit en de specifieke pachtovereenkomsten. Verwacht geen snelle winst — beleggen in landbouwgrond is een langetermijninvestering. Voor een concrete inschatting van het rendement voor uw specifieke situatie kunt u het beste advies inwinnen bij een gespecialiseerde partij. Zij kunnen de actuele marktomstandigheden en uw persoonlijke doelen meewegen.

Hoeveel stijgt landbouwgrond per jaar?

Landbouwgrond in Nederland kent een jaarlijkse waardestijging. Voor het gehele jaar 2023 kwam de gemiddelde prijs van landbouwgrond uit op €85.300 per hectare, wat een stijging van 8,3 procent betekent ten opzichte van 2022. De prijs steeg in het vierde kwartaal van 2023 met 8,8 procent naar gemiddeld €91.300 per hectare, vergeleken met het derde kwartaal van dat jaar. Ook in het derde kwartaal van 2023 was er al een significante stijging van meer dan 5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Over de periode tussen het eerste kwartaal van 2023 en het eerste kwartaal van 2024 nam de gemiddelde agrarische grondprijs met bijna 16 procent toe, namelijk 15,7 procent. Over de langere periode van 2012 tot en met 2023 nam de prijs van agrarische grond gemiddeld met 5,1 procent per jaar toe. Historisch gezien lag het gemiddelde rendement op landbouwgrond de afgelopen 30 jaar tussen de 6 en 9 procent per jaar.

Kun je als particulier landbouwgrond kopen?

Ja, als particulier kun je landbouwgrond kopen. Zelfs kleinere investeerders kunnen één of meerdere kavels verwerven. Grondhandelaren bieden versnipperde landbouwgrond aan particuliere beleggers, soms tegen hogere prijzen (voor september 2023).

De aankoop van een stuk grond regel je via een notaris. De markt voor landbouwgrond in Nederland concentreert zich steeds meer bij de agrarische sector en langetermijnbeleggers. Dit maakt de markt minder toegankelijk voor de doorsnee particuliere belegger.

Door de huidige prijsniveaus is de aankoop van landbouwgrond voor een steeds kleinere groep ondernemers mogelijk (november 2024). Beleggers investeren langjarig via erfpacht in kwalitatief goede landbouwgrond. Vaak koop je de grond direct van een boer, waarbij veel transacties discreet plaatsvinden, zonder openbare advertenties (2014).