Welke waarde box 3 verhuurde woning?
Welke waarde box 3 verhuurde woning?
De waarde van een verhuurde woning in box 3 wordt voor 2026 bepaald op basis van de WOZ-waarde van 1 januari 2025, verminderd met de leegwaarderatio, met een maximum van 85% van de WOZ-waarde. Echter, in specifieke gevallen, zoals bij een jaarhuur hoger dan 5% van de WOZ-waarde of kortlopende huurcontracten, wordt de woning gewaardeerd op de volledige WOZ-waarde.
De waardering van verhuurde woningen in Box 3 volgt specifieke regels, die sinds 2023 zijn aangescherpt. De basis voor de bepaling van de waarde van een verhuurde woning in Box 3 is de Waardering Onroerende Zaken (WOZ-waarde) van de betreffende woning. Deze waarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en heeft als peildatum 1 januari van het voorgaande belastingjaar. Voor de aangifte inkomstenbelasting over 2026 dient u dus de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 te gebruiken.
De Belastingdienst waardeert een verhuurde woning in principe als 'waarde in verhuurde staat'. Dit houdt in dat de waarde die in Box 3 wordt opgegeven, lager kan zijn dan de vrije verkoopwaarde van een leegstaande woning. De aanwezigheid van een huurder beperkt immers de vrije beschikking over de woning en kan de verkoopbaarheid beïnvloeden. Om deze lagere waarde te bepalen, wordt de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de zogenaamde leegwaarderatio. Deze ratio is een percentage dat afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de WOZ-waarde van de woning. Over het algemeen geldt: hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en daarmee de uiteindelijke Box 3-waarde.
Maximale waardering van 85%
Een belangrijke wijziging die vanaf 2023 van kracht is, betreft het maximale percentage. De Box 3-waarde van een verhuurde woning bedraagt na toepassing van de leegwaarderatio maximaal 85% van de WOZ-waarde. Dit betekent dat, zelfs als de leegwaarderatio op basis van de huurverhouding tot een nog lagere waardering zou leiden, de woning nooit voor minder dan 85% van de WOZ-waarde in Box 3 wordt meegenomen.
Uitzonderingen op de leegwaarderatio
Er zijn echter specifieke situaties waarin de leegwaarderatio niet wordt toegepast en de woning voor de volle 100% van de WOZ-waarde in Box 3 moet worden opgegeven. Deze uitzonderingen gelden eveneens vanaf 2023:
- Hoge jaarhuur: Als de jaarlijkse huur van de woning hoger is dan 5% van de WOZ-waarde, dan wordt de woning gewaardeerd op de volledige WOZ-waarde.
- Kortlopende huurcontracten: Woningen die tijdelijk zijn verhuurd en waarvan op de peildatum (1 januari van het belastingjaar) nog maximaal twee jaar huur resteert, worden eveneens gewaardeerd op de volledige WOZ-waarde. Dit is ingesteld om constructies met zeer korte huurperiodes die enkel gericht zijn op een lagere Box 3-waardering te voorkomen.
Tabel: Leegwaarderatio (conceptueel)
De exacte percentages van de leegwaarderatio worden jaarlijks door de Belastingdienst vastgesteld. Het principe is dat de ratio afneemt naarmate de huur lager is ten opzichte van de WOZ-waarde. Hieronder een conceptuele weergave van de relatie:
| Verhouding jaarhuur / WOZ-waarde | Leegwaarderatio (percentage) |
|---|---|
| Hoger dan 5% | 100% (geen toepassing leegwaarderatio) |
| Tussen 0% en 5% | Afhankelijk van exacte percentage (lager dan 100%) |
De specifieke percentages voor de leegwaarderatio vindt u op de website van de Belastingdienst.
Rekenvoorbeeld voor 2026
Stel, u bezit een verhuurde woning met de volgende gegevens voor de aangifte van 2026:
- WOZ-waarde (peildatum 1 januari 2025): €300.000
- Jaarlijkse huurinkomsten: €12.000
We doorlopen de stappen om de Box 3-waarde te bepalen:
- Controleer de uitzonderingen:
- Is de jaarhuur hoger dan 5% van de WOZ-waarde? 5% van €300.000 = €15.000. De jaarhuur van €12.000 is niet hoger dan €15.000. Deze uitzondering is niet van toepassing.
- Betreft het een tijdelijk huurcontract met minder dan twee jaar resterende huur? Stel, dit is een regulier huurcontract voor onbepaalde tijd. Deze uitzondering is niet van toepassing.
Aangezien geen van de uitzonderingen van toepassing is, passen we de leegwaarderatio toe.
- Bereken de verhouding jaarhuur / WOZ-waarde: €12.000 (jaarhuur) / €300.000 (WOZ-waarde) = 0,04 = 4%.
- Pas de leegwaarderatio toe: Voor een verhouding van 4% zou de Belastingdienst een specifieke leegwaarderatio voorschrijven. Stel dat deze ratio 80% is (dit is een voorbeeldpercentage; de exacte ratio dient u op te zoeken bij de Belastingdienst). De waarde in verhuurde staat zou dan zijn: €300.000 80% = €240.000.
- Controleer het maximum van 85%: Het maximale bedrag is 85% van de WOZ-waarde: €300.000 85% = €255.000. De berekende waarde van €240.000 is lager dan het maximum van €255.000. Daarom is de Box 3-waarde €240.000.
Als in dit voorbeeld de jaarhuur €18.000 zou zijn (hoger dan 5% van de WOZ-waarde), dan zou de Box 3-waarde direct €300.000 zijn, zonder toepassing van de leegwaarderatio of het 85%-maximum.
De waardering van een verhuurde woning in Box 3 is een samenspel van de WOZ-waarde, de leegwaarderatio en specifieke voorwaarden die sinds 2023 van kracht zijn. De Belastingdienst biedt gedetailleerde informatie over de actuele leegwaarderatio's en de exacte berekeningswijze.