Is er in 2028 een belasting op overwaarde van een huis in box 3?

Nee, de overwaarde van een eigen woning wordt in 2028 niet direct belast in box 3 van de inkomstenbelasting. Het nieuwe box 3-stelsel, dat vanaf 2028 ingaat, belast de werkelijke opbrengsten uit vermogen. Dit betekent dat de waardestijging van de eigen woning zelf niet wordt belast, maar eventuele inkomsten die uit deze overwaarde voortvloeien wel.

Het Ministerie van Financiën heeft vastgesteld dat de overwaarde van een eigen woning niet wordt belast in box 3. Dit geldt specifiek voor de eigen woning, die in principe in box 1 valt. De overwaarde zelf wordt niet als belastbaar vermogen in box 3 gezien. Dit is een belangrijk onderscheid in het nieuwe stelsel dat vanaf 2028 van kracht wordt, waarbij uitgegaan wordt van het werkelijke inkomen uit vermogen.

Een veelvoorkomende misvatting is dat de overwaarde van de eigen woning altijd belast wordt in box 3. Dit is niet het geval voor de woning waar u zelf woont. Echter, als u de overwaarde van uw eigen woning te gelde maakt, bijvoorbeeld door een deel op te nemen en dit geld op een bankrekening te zetten, dan worden de opbrengsten (zoals rente) uit dit vermogen wel belast in box 3. Dit geldt vanaf 2028.

De situatie is anders voor tweede woningen of beleggingspanden. Vanaf 2028 wordt de waardestijging van deze woningen wel belast in box 3, maar pas op het moment van verkoop. Dit gebeurt dan via een vermogenswinstbelasting. Het belastingtarief over voordeel uit sparen en beleggen in box 3 bedroeg in 2025 bijvoorbeeld 36%. Dit toont aan dat er een duidelijk onderscheid is tussen de fiscale behandeling van een eigen woning en andere onroerende zaken in box 3.

Om de verschillen duidelijk te maken, hier een overzicht van de behandeling van woningen en overwaarde in box 3 vanaf 2028:

• Overwaarde eigen woning: De overwaarde zelf wordt niet belast in box 3.
• Inkomsten uit overwaarde eigen woning: Als u geld uit de overwaarde van uw eigen woning op een bankrekening zet, worden de opbrengsten (zoals rente) hiervan wel belast in box 3.
• Tweede woningen (beleggingspanden): De waardestijging van deze woningen wordt belast in box 3, maar pas bij verkoop (vermogenswinstbelasting).

In het verleden, met name rond 2021, stonden voorstellen om de overwaarde van de eigen woning in box 3 te belasten hoog op de agenda vanwege de overspannen woningmarkt. Echter, de huidige plannen voor het box 3-stelsel vanaf 2028 voorzien niet in een directe belasting van de overwaarde van de eigen woning zelf.