Wat is toekomstige bouwgrond waard?
Wat is toekomstige bouwgrond waard?
De toekomstige waarde van bouwgrond wordt primair bepaald door het ontwikkelpotentieel en de toekomstige bestemming ervan. De waardebepaling is een precieze exercitie die het maximale potentieel van de grond onderzoekt en in overleg met de overheid wordt vastgesteld. Dit betekent dat de waarde sterk afhankelijk is van wat er in de toekomst op gebouwd mag worden en welke behoefte daarvoor bestaat in de markt.
De waardebepaling van bouwgrond voorafgaand aan verkoop richt zich op het ontwikkelpotentieel. Dit omvat niet alleen de fysieke mogelijkheden van de locatie, maar ook de maatschappelijke en economische factoren die de vraag naar een bepaalde bestemming beïnvloeden. Een centrale ligging of een locatie in een aantrekkelijke woonwijk kan de waarde van de bouwgrond aanzienlijk verhogen.
Verschillende factoren dragen bij aan de inschatting van de toekomstige waarde:
- Toekomstige bestemming: Dit is de meest cruciale factor. De waarde van grond voor woningbouw verschilt bijvoorbeeld sterk van grond voor commerciële doeleinden, alhoewel de kennisbank specifiek woningbouwontwikkelingen benoemt. Een voormalig braakliggend terrein dat geschikt is voor appartementen kan een hogere waarde vertegenwoordigen dan een locatie die enkel laagbouw toelaat.
- Locatie en omgeving: Grond op een centrale locatie of in een gewilde woonwijk is waardevoller. De nabijheid van voorzieningen, infrastructuur en groene gebieden speelt hierbij een rol.
- Ontwikkelingsmogelijkheden: De maximale bouwhoogte, het toegestane aantal wooneenheden of de oppervlakte voor commerciële ruimtes bepalen de opbrengst van een project en daarmee de waarde van de onderliggende grond.
- Regelgeving en beleid: Lokale bestemmingsplannen en overheidsbeleid ten aanzien van gebiedsontwikkeling zijn leidend. Overleg met de overheid is essentieel om het maximale potentieel van de grond te bepalen.
- Duurzaamheid en innovatie: Toekomstige woningbouwontwikkelingen kunnen rekening houden met aspecten als decentrale opvang en waterzuivering, wat invloed kan hebben op de kosten en daarmee indirect op de grondwaarde. Ook voorsorteren op hergebruik door toekomstige generaties en het gebruik van nieuwe bouwmethode zoals houtbouw kunnen een rol spelen in de lange termijn waarde en aantrekkelijkheid van een project.
Om de toekomstige waarde van bouwgrond te illustreren, kunnen we kijken naar twee scenario's voor woningbouw:
| Scenario | Mogelijke ontwikkeling | Waardebepalende factoren |
|---|---|---|
| Scenario A: Woningbouw (laagbouw) | Herontwikkeling van een terrein tot een locatie voor diverse type woningen, specifiek laagbouw. Een voorbeeld hiervan is de toekomstige herontwikkeling van grond rondom een woning aan de Oude Wehlseweg 26. |
|
| Scenario B: Woningbouw (appartementen) | Een voormalig braakliggend terrein dat wordt omgevormd tot een locatie voor appartementen. Dit is vaak het geval in dichterbevolkte gebieden of stadscentra. |
|
De waarde van bouwgrond wordt vaak berekend via de residuele grondwaarde methode. Hierbij wordt de grondwaarde afgeleid van de verwachte verkoopopbrengst van het te ontwikkelen project, verminderd met alle ontwikkelkosten en een redelijke winstmarge voor de ontwikkelaar. Hieronder volgt een rekenvoorbeeld:
Rekenvoorbeeld: Residuele grondwaarde voor appartementen
Stel, een stuk bouwgrond is geschikt voor de bouw van 10 appartementen, met de volgende aannames:
- Verkoopprijs per appartement: €300.000
- Totale verwachte verkoopopbrengst: 10 x €300.000 = €3.000.000
- Bouwkosten per appartement: €150.000
- Totale bouwkosten: 10 x €150.000 = €1.500.000
- Overige ontwikkelkosten (zoals architect, vergunningen, marketing, leges): €300.000
- Gewenste winstmarge ontwikkelaar: 15% van de totale verkoopopbrengst = 0.15 x €3.000.000 = €450.000
De berekening van de residuele grondwaarde is dan als volgt:
- Totale opbrengst: €3.000.000
- Totale kosten (bouwkosten + overige kosten + winst): €1.500.000 + €300.000 + €450.000 = €2.250.000
- Residuele grondwaarde: €3.000.000 - €2.250.000 = €750.000
In dit voorbeeld is de toekomstige waarde van de bouwgrond dus €750.000, gebaseerd op het geschetste ontwikkelingsscenario en de bijbehorende kosten en opbrengsten.
In beide scenario's is de ligging van de bouwgrond een verhogende factor, vooral als deze zich op een centrale locatie of in een aantrekkelijke woonwijk bevindt. De uiteindelijke waarde is altijd een resultaat van een gedetailleerde analyse van al deze factoren, inclusief overleg met de relevante overheidsinstanties over de haalbaarheid en wenselijkheid van de beoogde ontwikkeling. Meer informatie over de factoren die de waarde van vastgoed beïnvloeden, vindt u op onze vastgoedwaardering pagina.