Welke REITs zijn er in Nederland?

In Nederland zijn er vanaf 1 januari 2025 geen traditionele Real Estate Investment Trusts (REITs) meer die direct in vastgoed beleggen zoals voorheen. Het Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) regime, waaronder Nederlandse REITs vielen, is aangepast, waardoor deze entiteiten niet langer direct in vastgoed mogen investeren. Dit betekent dat de structuur van beursgenoteerde vastgoedfondsen in Nederland fundamenteel is gewijzigd, met als gevolg dat zij nu onderworpen zijn aan de Nederlandse vennootschapsbelasting.

Een Real Estate Investment Trust (REIT) is internationaal gezien een type vastgoedfonds waarvan de aandelen op de beurs worden verhandeld. Deze fondsen beleggen doorgaans in diverse vastgoedactiva, variërend van woningen en kantoren tot winkelcentra en logistieke centra. Historisch gezien boden Nederlandse REITs, bekend als Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI's), beleggers de mogelijkheid om te diversifiëren in vastgoed en te profiteren van vastgoeddividenden, vergelijkbaar met internationale REITs. Echter, ondanks deze voordelen waren REITs in Nederland niet erg bekend of populair.

De Nederlandse regering heeft het belastingregime voor REITs aangepast, met ingang van 1 januari 2024 voor de wetgeving en 1 januari 2025 voor de daadwerkelijke investeringsbeperking. Deze aanpassing houdt in dat FBI's vanaf 2025 verboden zijn om te investeren in vastgoed, zowel binnen als buiten Nederland. Als gevolg hiervan zijn veel van de voordelen die FBI's voorheen boden, verdwenen, met name de fiscale doorstroomstatus die hen vrijstelde van vennootschapsbelasting onder bepaalde voorwaarden.

De kern van de wijziging is dat, indien een entiteit nog steeds direct in vastgoed wil beleggen, deze nu onderworpen is aan de reguliere Nederlandse vennootschapsbelasting. Dit maakt het traditionele FBI-model voor directe vastgoedbeleggingen fiscaal onaantrekkelijk. Beleggers die voorheen via Nederlandse FBI's in vastgoed investeerden, moeten nu andere structuren overwegen, zoals vastgoedfondsen die indirect beleggen via dochterondernemingen of die zich richten op vastgoedfinanciering in plaats van direct eigendom.

Enkele kenmerken van de vroegere Nederlandse Fiscale Beleggingsinstellingen (FBI's) waren:

• Beursgenoteerd: De aandelen van FBI's werden verhandeld op de beurs, wat liquiditeit bood aan beleggers.
• Vastgoedbeleggingen: Ze belegden direct in een breed scala aan vastgoedactiva, van residentieel tot commercieel.
• Dividenduitkering: FBI's waren verplicht een groot deel van hun winst uit te keren aan aandeelhouders, wat zorgde voor regelmatige inkomsten in de vorm van dividenden.
• Fiscaal voordeel: Onder het oude regime waren FBI's vrijgesteld van vennootschapsbelasting, mits zij aan bepaalde voorwaarden voldeden, zoals de winstuitkering.

Rekenvoorbeeld van een historische FBI-uitkering (tot 2024):

Stel, een belegger bezat in 2024 aandelen in een Nederlandse Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) met een totale waarde van €10.000. Deze FBI genereerde in dat jaar een winst van €500 uit vastgoedbeleggingen. Omdat FBI's verplicht waren een groot deel van hun winst uit te keren om hun fiscale status te behouden, keerde deze FBI bijvoorbeeld 90% uit als dividend. De belegger ontving dan €450 aan dividend (€500 0,90). Vanaf 2025 is een dergelijke directe winstuitkering uit vastgoedbeleggingen via een FBI niet meer mogelijk, aangezien de FBI's niet meer direct in vastgoed mogen investeren zonder onderworpen te worden aan vennootschapsbelasting, wat het model fundamenteel verandert.