Moeten REIT's 90% uitkeren?

REIT's (Real Estate Investment Trusts) zijn inderdaad wettelijk verplicht om minimaal 90% van hun belastbaar inkomen uit te keren aan aandeelhouders. Deze uitkering vindt plaats in de vorm van dividenden en is een fundamentele voorwaarde om de speciale fiscale status als REIT te behouden. De verplichting geldt zowel in Nederland als in veel andere jurisdicties wereldwijd.

De verplichting voor Real Estate Investment Trusts (REIT's) om ten minste 90 procent van hun belastbaar inkomen als dividend uit te keren, is een kernkenmerk van deze beleggingsvehikels. Deze wettelijke eis, zoals ook benoemd door bronnen als EY in 2021 (Fact 7), stelt REIT's in staat om op vennootschapsbelastingniveau vrijgesteld te worden van belasting, mits zij voldoen aan deze en andere voorwaarden. Hierdoor wordt dubbele belastingheffing voorkomen: de winst wordt niet belast bij de REIT zelf, maar direct bij de aandeelhouders die de dividenden ontvangen. Dit maakt REIT's aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar een stabiele inkomstenstroom.

De exacte definitie van het inkomen waarover de 90 procent moet worden uitgekeerd, kan per jurisdictie variëren, maar omvat doorgaans het belastbare inkomen (Fact 2, Fact 3). In de Verenigde Staten bijvoorbeeld, zijn REIT's wettelijk verplicht om elk jaar minstens 90% van het belastbare inkomen te distribueren aan aandeelhouders, exclusief netto vermogenswinsten (Fact 12). Dit betekent dat winsten uit de verkoop van vastgoed (kapitaalwinsten) niet noodzakelijkerwijs onder de 90%-uitkeringsverplichting vallen, maar operationele inkomsten uit huur wel. In Nederland geldt eveneens de eis van 90 procent van de winst of inkomsten (Fact 1, Fact 8).

De 90%-regel kent enkele belangrijke aspecten:

• Doel van de 90%-regel: De belangrijkste reden voor de hoge uitkeringsverplichting is het behoud van de fiscale voordelen voor de REIT zelf. Door vrijwel alle winsten uit te keren, vermijdt de REIT vennootschapsbelasting, waardoor het een 'doorgeefluik' wordt voor inkomsten uit vastgoed naar de aandeelhouders.
• Vorm van uitkering: De uitkering moet plaatsvinden in de vorm van dividenden aan de aandeelhouders (Fact 3, Fact 10). Dit zorgt voor een jaarlijkse inkomstenstroom voor investeerders.
• Jaarlijkse verplichting: De uitkering is een jaarlijkse verplichting (Fact 7, Fact 11). REIT's moeten deze eis elk jaar opnieuw voldoen om hun status te behouden.
• Verschillen per jurisdictie: Hoewel de 90%-regel wereldwijd algemeen geldend is (Fact 6), kunnen er kleine nuances zijn in de exacte berekening of de uitsluiting van bepaalde inkomsten, zoals de vermogenswinsten in de VS (Fact 12).

Rekenvoorbeeld: Hoe de 90%-regel werkt

Stel dat een REIT in een bepaald jaar een belastbaar inkomen van €10.000.000 genereert uit huurinkomsten en vastgoedbeheer. Om aan de wettelijke verplichting te voldoen, moet de REIT minimaal 90% van dit bedrag uitkeren als dividend aan haar aandeelhouders. De minimale dividenduitkering bedraagt dan:

€10.000.000 (belastbaar inkomen) 0,90 (90%) = €9.000.000

Dit betekent dat €9.000.000 als dividend wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. De resterende 10% (€1.000.000) kan de REIT inhouden voor herinvesteringen, aflossing van schulden of als buffer, mits dit binnen de overige regelgeving past. Echter, als de REIT in de VS gevestigd is en een deel van de winst uit een eenmalige verkoop van een pand van €2.000.000 komt, dan valt dit bedrag mogelijk buiten de 90%-eis. In dat geval zou de berekening anders zijn, afhankelijk van de specifieke uitsluitingen.

Deze strikte uitkeringsverplichting zorgt ervoor dat REIT's een constante en relatief hoge dividendstroom bieden aan beleggers, wat ze aantrekkelijk maakt voor inkomensgerichte investeerders. Het is de tegenhanger van de fiscale voordelen die de REIT zelf geniet, en essentieel voor het behoud van de kwalificatie als Real Estate Investment Trust.