Is investeren in vastgoed nog rendabel?

Investeren in vastgoed in Nederland blijft rendabel, met een lange termijn stijgende waarde en een gemiddelde waardestijging van 3 procent per jaar. Het kan potentieel hoge rendementen opleveren, vaak meer dan spaarproducten of aandelen, en wordt gezien als een efficiënte manier om duurzaam vermogen op te bouwen via huurinkomsten en waardestijging van het eigendom. Toch is beleggen in vastgoed niet direct zo winstgevend als het lijkt en vraagt het om een lange adem.

Kort antwoord: wanneer vastgoed nog rendabel is

Investeren in vastgoed blijft rendabel wanneer u strategisch kiest voor verhuur en goed beheer. Een huis kopen en verhuren kan leiden tot een rendabele vastgoedbelegging, vooral op de lange termijn. Dit is een uitstekende manier om uw vermogen te laten groeien, mede door historisch lage hypotheekrentes en stijgende huurprijzen. Verhuurvastgoed kan een hoge rentabiliteit opleveren bij goed beheer. Voor de meeste beleggers is de combinatie van verhuur en strategische aankoop de sleutel tot succes. Een vastgoedinvestering op basis van huurinkomsten is interessant als deze na aftrek van verzekering, onderhoud, gemeentelijke lasten en beheerskosten positief zijn. Meer informatie over verstandig in vastgoed beleggen vindt u hier. Vastgoed in de vorm van woningen kan zeer rendabel zijn. Denk bijvoorbeeld aan een renovatiepand: met een relatief kleine investering in opknapwerkzaamheden kan dit een uitstekende waardevaste beleggingsoptie zijn. Wie had gedacht dat een kluswoning zo'n potentieel had? Ook investeren in nieuwbouw is een verstandige keuze voor rendementsoptimalisatie, zeker in onzekere economische periodes.

Wat bepaalt het rendement van vastgoed?

Het rendement van vastgoed wordt bepaald door diverse factoren, waaronder marktontwikkelingen, de locatie, het type pand en de economische situatie. Hierbij spelen huurinkomsten, de waardestijging en kosten voor leegstand en onderhoud een grote rol.

Huurinkomsten

Huurinkomsten verschaffen u als vastgoedbelegger een regelmatig inkomen uit huur. Dit zorgt voor een constante en stabiele kasstroom, vaak maandelijks. Het is een vorm van passief inkomen dat bijdraagt aan uw financiële zekerheid, bijvoorbeeld voor de aflossing van een lening. Na aftrek van kosten zoals belasting en onderhoud, vormen deze inkomsten een extra bron naast de waardestijging van het vastgoed. De ontvangstfrequentie kan maandelijks of jaarlijks zijn, afhankelijk van de huurovereenkomst. In 2024 bedroegen de totale huurinkomsten 338.138 duizend euro.

Waardedaling of waardestijging

Vastgoed kent over het algemeen een waardestijging, wat betekent dat de waarde van uw bezit toeneemt over tijd. Dit komt vaak door schaarste en de stijgende grondwaarde. Historisch gezien zijn vastgoedprijzen op de lange termijn gestegen, wat een aantrekkelijk indirect rendement kan bieden in Nederland. Hoewel forse waardestijgingen mogelijk zijn, is er geen garantie op een constante toename; waardedaling is ook een optie. Een waardestijging wordt meestal uitgedrukt als een percentage, bijvoorbeeld 2% per jaar.

Leegstand en onderhoud

Leegstand en onderhoud drukken zwaar op het rendement van vastgoed. Leegstand leidt tot verloren huurinkomsten en bijkomende kosten zoals onderhoud en beveiliging. Dit levert financiële nadelen op en is een van de meest kostbare uitdagingen. Ook kunnen onverwachte kosten voor renovatie, belastingen en verzekeringen ontstaan. Regelmatig onderhoud is belangrijk voor het behoud van vastgoed en helpt grote uitgaven te vermijden. Groot onderhoud en renovatie zijn nodig voor duurzame verbeteringen. Leegstandbeheerders verrichten werkzaamheden onder de naam Leegstandbeheer. Leegstandbeheer, bijvoorbeeld door Imperio Vastgoed, voorkomt vandalisme en verloedering.

Welke kosten drukken het rendement?

Bij investeren in vastgoed drukken diverse kostenposten het uiteindelijke rendement aanzienlijk. Aan- en verkoopkosten, beheerskosten en belastingen verminderen het nettorendement van uw belegging. Ook transactiekosten en verborgen kosten bij vermogensbeheer hebben een negatieve impact op het rendement, wat op de lange termijn een significant deel van uw potentiële winst kan opslokken.

Aankoopkosten

Aankoopkosten zijn de bijkomende uitgaven naast de koopprijs van vastgoed. Deze kosten komen volledig voor rekening van de koper. Hieronder vallen onder meer overdrachtsbelasting, notariskosten en inschrijvingen in openbare registers. Voor een bedrijfspand bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4% van het aankoopbedrag. Ook taxatiekosten en advies- en bemiddelingskosten van een hypotheekadviseur behoren tot de aankoopkosten. De kosten koper omvatten specifiek notariskosten en de kosten voor het afsluiten van de hypotheek. Een aankoopmakelaar kost u bijvoorbeeld €2.400,-. Bij een nieuwbouwwoning zijn de kosten met ongeveer €5.225,- lager, omdat u geen overdrachtsbelasting en taxatiekosten betaalt.

Financieringskosten

Financieringskosten zijn de uitgaven die ontstaan door het lenen van geld voor uw vastgoedinvestering, inclusief rente en vergoedingen. Deze kosten betaalt u specifiek voor de hypotheek.

Type kosten	Omschrijving
Afsluitkosten hypotheek	Kosten voor het afsluiten van de hypotheek
Notariskosten hypotheek	Kosten voor de hypotheekakte
Advieskosten hypotheek	Kosten voor advies bij het afsluiten van de hypotheek
Taxatiekosten	Kosten voor de waardebepaling van het vastgoed
NHG-kosten	Eventuele kosten bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (nieuwbouw)
Uitgestelde kosten	Juridische, initiatie- en administratieve kosten voor het verkrijgen van financiering

Belasting en heffingen

Belastingen en heffingen zijn kosten die u als vastgoedbelegger aan de overheid betaalt. In Nederland omvatten gemeentelijke belastingen onder meer de onroerendezaakbelasting (OZB) en de WOZ-waarde. Ook waterschapslasten behoren tot deze heffingen voor woningkopers. Specifieke gemeentelijke heffingen zijn bijvoorbeeld precariobelasting, baatbelasting en forensenbelasting. Belastingen op inkomen kunnen ook heffingen op waardevermeerdering inhouden. Deze lasten verminderen direct het rendement van uw vastgoed.

Beheer en onderhoud

Beheer van onroerend goed omvat het onderhoud ervan, inclusief het opstellen, bewaken en uitvoeren van een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP). Dit planmatig onderhoud verlengt de levensduur van het gebouw en waarborgt de veiligheid van gebruikers. De beheersovereenkomst legt vast dat de beheerder onderhoud en reparaties verzorgt. Dit is een cruciale taak voor bijvoorbeeld een verhuurder met meerdere panden. Technisch vastgoedbeheer zorgt voor planmatig terugkerend en incidenteel onderhoud. Een onderhoudsmonitor kan het MJOP bewaken, periodieke inspecties uitvoeren en planmatig onderhoud begeleiden. Onderhoudsmanagement kent diverse soorten, zoals klachtonderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, preventief onderhoud en contractonderhoud. Goed beheer van onderhoud, reparaties en renovaties is essentieel voor een duurzame vastgoedinvestering.

Hoe verandert de regelgeving het vastgoedrendement?

De regelgeving verandert het vastgoedrendement aanzienlijk, met name door nieuwe overheidsmaatregelen en fiscale herzieningen. Dit zet het rendement voor particuliere verhuurders onder druk, wat leidt tot een lager rendement dan voorheen. Ook externe factoren zoals inflatie verminderen het rendement op residentieel vastgoed. U ziet de impact hiervan terug in onder meer de middenhuur, overdrachtsbelasting en vermogensbelasting.

Middenhuur en huurprijsregulering

De middenhuur en huurprijsregulering zijn ingevoerd om betaalbare woningen te creëren voor huurders met een middeninkomen. Vanaf 1 juli 2024 introduceert de Wet betaalbare huur huurprijsregulering voor nieuwe contracten. Woningen met een kwaliteit tussen 144 en 186 punten volgens het woningwaarderingsstelsel vallen onder deze regulering. Dit is een gereguleerde categorie tussen de sociale en vrije sector, met lagere maximale huren. Zulke beperkingen leiden tot minder inkomsten en hogere kosten voor verhuurders. In grote steden kan dit verhuur zelfs onrendabel maken. De regulering zorgt bovendien voor een bijna halvering van het middenhuursegment en een vermindering van nieuwbouwwoningen in deze categorie vanaf 2025.

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de belasting die u betaalt bij de eigendomsoverdracht van een onroerende zaak. Deze belasting is verschuldigd wanneer u een woning, grond of bedrijfspand koopt. De woningkoper betaalt deze belasting. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de koopsom of de hogere waarde van het onroerend goed. Dit is een belangrijke kostenpost bij de aankoop van vastgoed.

Vermogensbelasting en box 3

Vermogensbelasting in box 3 is de jaarlijkse belasting die u betaalt over uw vermogen. Dit omvat spaargeld, aandelen, beleggingen en een extra woning. U betaalt deze belasting over het vermogen dat boven de vrijstelling uitkomt. Vanaf 2024 bedraagt het belastingtarief in box 3 36 procent. Dit tarief geldt ook voor vermogensafbouw en vermogen dat bij een hypotheekverstrekker is ondergebracht. De belasting wordt berekend over een fictief rendement, dat tot bijna 8% kan oplopen. Vermogen anders dan spaargeld, zoals familieleningen of een tweede huis, wordt aanzienlijk zwaarder belast. Dit kan een flink stuk van het rendement afsnoepen.

Welke vastgoedvormen zijn nu nog interessant?

Huurwoningen blijven een aantrekkelijke beleggingscategorie voor wie wil investeren in vastgoed. Ook beleggingspanden, met name woon-winkelruimten, zijn interessante verhuurbeleggingen. Daarnaast vormen renovatiewoningen een uitstekende en waardevaste vastgoedbelegging. Core vastgoed wordt bovendien beschouwd als een aantrekkelijk alternatief in onzekere tijden. Specifieke kansen liggen in particuliere woningverhuur, vastgoedbelegging via een fonds, recreatief vastgoed en studentenwoningen.

Particuliere woningverhuur

Particuliere woningverhuur houdt in dat u als eigenaar een woning verhuurt aan particuliere huurders, vaak jonge gezinnen of stellen voor een langere periode. Meer dan één miljoen woonhuizen worden in Nederland verhuurd door particuliere verhuurders (2024). Echter, door nieuwe regelgeving en hogere vermogensbelasting overwegen veel particuliere verhuurders hun woningen te verkopen. Binnen twaalf maanden overweegt 29 procent van hen de verkoop van hun woning. Kleine particuliere verhuurders, van wie 47 procent (per juni 2025) woningbezit als pensioenvoorziening ziet, ervaren moeite om woningen te blijven verhuren door de belastingdruk (2023). Toch kan een woningbezitter zijn huis nog verhuren in plaats van verkopen, bijvoorbeeld tijdelijk via een boekingssite of via een makelaar zoals Pararius.

Vastgoedbelegging via een vastgoedfonds

Vastgoedbelegging via een vastgoedfonds is een indirecte belegging in onroerend goed dat het fonds bezit. U legt geld in bij zo'n fonds, dat dit vermogen gebruikt voor de aankoop van onroerend goed. Het fonds genereert rendement, deels uit huurinkomsten, dat aan u als belegger wordt uitgekeerd. Dit is een toegankelijke manier om te profiteren van vastgoedvoordelen, zonder zelf een pand te kopen of te beheren. Zo kunt u met een klein startkapitaal toch profiteren van stabiele rendementen uit vastgoed.

Recreatief vastgoed

Recreatief vastgoed omvat beleggingen in vakantiewoningen, campings of recreatieparken. De rendabiliteit hiervan hangt af van factoren zoals locatie, bezettingsgraad en beheer. Voor specifieke cijfers en actuele marktomstandigheden is gedegen onderzoek nodig. De Belastingdienst kan u informeren over de fiscale aspecten van dergelijke investeringen.

Studentenwoningen

Studentenwoningen zijn specifiek ontworpen voor universiteitsstudenten. Deze huizen bieden vaak gedeelde voorzieningen zoals toiletten, badkamers en keukens. Een voorbeeld hiervan is een studentenhuis in Leiden dat woonruimte biedt aan vier studenten. Friendswoningen maken betaalbaarder wonen mogelijk door huur te delen tussen roommates. Voor wie wil investeren in vastgoed, zijn studentenhuizen een betaalbare optie vergeleken met zelfstandige appartementen. Kamers in studentenhuizen, zoals die verhuurd door Ferax Vastgoed, worden vaak continu herbezet door de bewoners zelf. Daarnaast kan tijdelijke modulaire huisvesting, zoals woonunits, ook voor studenten worden ingezet. In studentensteden wordt 37,5% van de wooneenheden aangeboden door huisgenoten.

Wanneer is investeren in vastgoed niet meer rendabel?

Investeren in vastgoed is niet meer rendabel wanneer de stapeling van kosten en factoren leidt tot te weinig rendement. Dit geldt in veel gevallen voor Nederlands vastgoed als belegging. Particuliere vastgoedbeleggers maken vaak geen winst; hun investeringen leiden tot negatieve rendementen.

Hoge vastgoedprijzen en een hoge hypotheekrente kunnen een vastgoedinvestering minder aantrekkelijk maken. Bij een kredietrente boven 5% (15 jaar looptijd) of 5,5% (20 jaar looptijd) is de rendabiliteit van de investering een vraag. Beleggen in vastgoed is geen snelle winst; het vereist ongeveer tien jaar om interessante meerwaarde te realiseren. Na 15 tot 20 jaar ontstaan de eerste structurele kosten, wat een reden kan zijn om te verkopen. Huisverkoop voor verhuur was begin 2020 al niet rendabel.

Wat kun je beter doen met je geld als vastgoed tegenvalt?

Als investeren in vastgoed niet langer rendabel is, kunt u uw geld op andere manieren inzetten. Denk aan sparen of beleggen in andere activa. De juiste aanpak hangt af van uw persoonlijke situatie en hoeveel risico u wilt nemen. Een onverwachte meevaller, bijvoorbeeld, kunt u dan direct anders besteden. Voor onafhankelijk advies over uw financiële keuzes kunt u het beste contact opnemen met het Nibud.

Is vastgoed nog interessant in 2026?

Jazeker, investeren in vastgoed blijft interessant in 2026, al vraagt het om een strategische aanpak. De vastgoedmarkt bereikte in 2025 een omslagpunt na jaren van onzekerheid, wat een lange adem en focus op kwaliteit vereiste. Deze markt kenmerkte zich door kerntrends en bevatte zowel opportuniteiten als uitdagingen. Investeren in vastgoed was in 2025 een belangrijk thema, wat blijkt uit diverse publicaties zoals e-books. Specifieke kansen in Nederland voor 2025 lagen bij leegstaande kantoren, woningen met opknapbeurt en binnenstedelijke transformaties. Ook werd 2025 gezien als een mogelijk instapmoment voor beursgenoteerd vastgoed. De Europese vastgoedmarkt ondervond in 2025 wel uitdagingen, wat selectiviteit cruciaal maakt. De focus van de vastgoedvraag verschuift bovendien naar kwalitatief hoogwaardige logistieke panden op gewilde locaties, een trend die doorzet in 2026.

Kan ik met 10.000 euro investeren in vastgoed?

Ja, je kunt met 10.000 euro investeren in vastgoed. Dit is een investeringsstrategie die vastgoed als investeringsproduct aanbiedt. Het wordt gezien als een betrouwbare investering met langetermijnvoordelen, al vereist het wel bureaucratische procedures en liquiditeit. Je kunt 10.000 euro inzetten voor de aankoop van vastgoed, wat bijdraagt aan een comfortabele pensioenvoorziening en wooncomfort.

Wat te doen met 100.000 euro spaargeld?

Als u meer dan 100.000 euro spaargeld heeft, is het verstandig om dit bedrag te spreiden over meerdere banken. Dit advies helpt om uw risico te beperken, want het wettelijke depositogarantiestelsel dekt maximaal 100.000 euro per persoon per bank. U kunt uw spaargeld verdelen over verschillende bankrekeningen, spaarabonnementen of zelfs een Tagesgeld ETF overwegen. Dit zorgt voor maximale dekking bij een bankfaillissement en risicovermindering.

Hoe lang kun je leven met 100.000 euro?

Met 100.000 euro kunt u ongeveer 6 jaar leven. Dit geldt als u jaarlijks 15.000 euro uitgeeft en niet belegt, met 2% inflatie. Zonder inflatie zou dit 6,67 jaar zijn bij dezelfde jaarlijkse uitgaven. Met hogere uitgaven, zoals 50.000 euro per jaar, is de periode van rentenieren korter dan 4 jaar. Uw levensduur met dit bedrag hangt dus sterk af van uw uitgavenpatroon en of u belegt.

Hoe bereken je het netto rendement van vastgoed?

Het netto rendement van vastgoed bereken je als een percentage van je investering. Je deelt de netto huurinkomsten door de totale investering en vermenigvuldigt dit met honderd. Dit rendement is de verhouding tussen de bruto markthuur en de investeringswaarde van het vastgoed, na aftrek van alle toerekenbare vastgoedkosten. Denk hierbij aan jaarlijkse lasten en eigendomskosten. Voor een verhuurde woning trek je bijvoorbeeld de VVE kosten af van de jaarlijkse kale huurprijs. Dit bedrag deel je vervolgens door de verkoopprijs, inclusief de overdrachtsbelasting. Zo zie je wat je vastgoedinvestering daadwerkelijk oplevert.