Rendement global immobilier

Rendement global immobilier verwijst naar het totale rendement op vastgoedbeleggingen. Dit omvat zowel de inkomsten uit huur als de waardeverandering van het vastgoed zelf. Op deze pagina leert u hoe dit rendement wordt berekend en welke factoren het beïnvloeden.

Wat betekent rendement global immobilier bij SCPI's?

Rendement global immobilier bij SCPI's – wat staat voor Société Civile de Placement Immobilier – betekent de totale prestatie van uw vastgoedbelegging. Dit omvat zowel de uitkering van inkomsten als de waardestijging van de vastgoedportefeuille. De reële totale performance van een SCPI in vastgoedbeleggingen was in 2022 gemiddeld 6,03 procent.

Het rendement van een SCPI de rendement wordt bepaald door de rentabiliteit van de vastgoedbezittingen en de totale portefeuilleperformantie. Een rendementsgerichte SCPI investeert in divers vastgoed om regelmatige inkomsten te genereren, met als doel het uitkeren van inkomsten aan investeerders. Jaarlijkse opbrengst van een SCPI wordt gemeten met rendement op belegging, ook wel taux de distribution genoemd. Deze rendements-SCPI's bieden toegang tot de marktprestaties van vastgoed en zijn een duurzame spaarplaats in vastgoed.

Hoe bereken je het rendement global immobilier?

Het rendement global immobilier bereken je door de inkomsten uit huur en de waardeverandering van het vastgoed samen te voegen. Dit cijfer geeft een compleet beeld van de prestaties van uw vastgoedbelegging. Voor een gedetailleerde rendement global formule kijkt u naar de uitkering uit huurinkomsten. Ook de waardeverandering van de vastgoedportefeuille draagt bij aan het totaalrendement over een jaar.

Uitkering uit huurinkomsten

Uitkering uit huurinkomsten verwijst naar het doorlopende passieve inkomen dat u ontvangt uit de verhuur van vastgoed, wat een financieel vangnet kan bieden. Meer over het netto vastgoedrendement vindt u hier. Deze inkomsten zijn echter niet gegarandeerd. Huurinkomsten kunnen wegvallen als huurders niet betalen of de huurovereenkomst opzeggen, wat kan leiden tot verlies van inkomsten en problemen met uw hypotheekbetalingen. Ook ongunstige economische omstandigheden of het wisselen van huurders – vaak één maand per drie jaar – verminderen de huuropbrengsten. Leegstand van commercieel vastgoed leidt tot verlies van huurinkomsten terwijl kosten doorlopen. Het wegvallen van huurinkomsten door leegstand bemoeilijkt het betalen van rente en aflossingen van de hypotheek, terwijl u de hypotheeklasten blijft dragen.

Waardeverandering van de vastgoedportefeuille

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille geeft aan hoeveel de waarde van het vastgoed is gestegen of gedaald. Deze verandering kan zowel positief als negatief zijn. Zo steeg de totale reële waarde van een vastgoedportefeuille van 120.077.120 USD eind maart 2014 naar 131.341.453 USD eind juni 2014, terwijl een andere portefeuille in het tweede kwartaal van 2016 een netto reële waardeverandering van $68.446.226 liet zien. In 2014 was er een verandering van -3.655 duizend euro, tegenover een positieve 5 duizend euro in 2015. De vastgoedportefeuille van Cofinimmo liet in 2012 een positieve verandering van 33.574.000 euro zien, maar kende in 2013 een negatieve verandering van -0,8% (€-26,3 miljoen), en over de 12 maanden van 2015 een absolute waardevermindering van -8,6 miljoen euro. Een waardeverandering van 1% van de vastgoedportefeuille had per 31 december 2015 een impact van 31,34 miljoen euro op het netto resultaat, en per 31 december 2014 was dit 31,99 miljoen euro. De waarde van een vastgoedportefeuille kan variëren door winst of verlies bij de verkoop van vastgoed, en een beperkte stijging van de waarde in 2024-2025 komt door aanpassing van geschatte huurwaarden.

Totaalrendement over een jaar

Het totaalrendement over een jaar geeft aan hoeveel rendement u in één kalenderjaar heeft behaald. Dit is een belangrijk onderdeel van het rendement global immobilier. Het omvat de waardeveranderingen van uw aandeel of unit en herbelegde dividenden, wat ook wel het historisch jaarlijks samengesteld totaalrendement wordt genoemd. U berekent dit jaarrendement over uw totale vermogen, inclusief beleggingen en spaargeld, waarbij het rendement aan het einde van het kalenderjaar wordt afgerekend. Vaak gebeurt dit aan het begin van januari na rentebijschrijving. Een voorbeeld van totaal rendement kan koerswinst en dividend omvatten, zoals bij aandelen XYZ met een initiële investeringswaarde van €100. Het jaarlijks netto rendement is wat overblijft na aftrek van kosten en afboekingen. In een voorbeeld kan het gerealiseerde rendement 20 procent zijn over een jaar.

Waarom zegt dit cijfer niet alles over de performance réelle?

Cijfers over prestaties van de index geven geen indicatie voor de rendementen of prestaties van beleggingsschema's. Daarom zegt het rendement global immobilier niet alles over de werkelijke prestatie van uw belegging. Er zijn beperkingen aan hoe vastgoed wordt gewaardeerd. Ook is er een verschil met het distributierendement en het Total Return Indicator (TRI).

Beperkingen van de waardering van vastgoed

De waardering van vastgoed kent diverse beperkingen. Aktebeperkingen beïnvloeden de waarde en verhandelbaarheid van onroerend goed, wat de pool van potentiële kopers beperkt. De waarde van vastgoed kan ook dalen door externe factoren, zoals bouwactiviteiten die natuur laten verdwijnen. Vastgoedobjecten zonder duurzaamheid zien hun waarde afnemen. Verder geeft de leegwaarderatio een minder nauwkeurig beeld van de werkelijke waarde van verhuurde woningen. Deze methode houdt geen rekening met rentestanden en onderhoudskosten. Een onrealistische waardering kan ontstaan door een verkeerde rentevoet. Hogere verdisconteringsvoeten leiden tot een lagere waardering van een vastgoedportefeuille.

Verschil met het distributierendement

Het distributierendement, ook wel distributieratio genoemd, is een jaarlijks percentage dat alleen focust op de uitkering van inkomsten uit een fonds. Dit percentage is gebaseerd op de meest recente uitkering en wordt berekend als rendementsmaatstaf. Het rendement global immobilier daarentegen omvat zowel deze inkomsten als de waardeverandering van de vastgoedportefeuille. Daarom geeft het distributierendement niet het totale rendement van het fonds weer. U moet dus begrijpen dat de distributieratio slechts een deel van het totale plaatje laat zien.

Verschil met het TRI

Waar het rendement global immobilier focust op de jaarlijkse prestatie, kijkt het Taux de Rendement Interne (TRI) naar de winstgevendheid over de hele looptijd van een belegging. Het TRI houdt rekening met alle in- en uitstromen van geld, inclusief het moment waarop deze plaatsvinden. Dit geeft u een completer beeld van de werkelijke waardecreatie over de jaren heen. Voor een gedetailleerde analyse van de langetermijnprestaties van een SCPI is het TRI een belangrijke indicator. Raadpleeg altijd de specifieke documentatie van de aanbieder voor de exacte berekeningswijze en de resultaten.

Welke indicatoren moet je naast het rendement global immobilier volgen?

Naast het rendement global immobilier zijn er diverse evaluatiecriteria en indicatoren die u moet volgen voor een compleet beeld van uw vastgoedbelegging. U kijkt dan naar referentie-indices, de vastgoedindex, marktrendement, fondsstrategie en assetselectie. Macroeconomische indicatoren zoals inflatie, marktschommelingen en variaties in hypotheekrentes zijn ook cruciaal. De wereldwijde economische en politieke dynamiek speelt eveneens een rol. Internationale vastgoedfondsen rapporteren rendementen na aftrek van buitenlandse belastingen. Andere belangrijke meetpunten zijn:

• Taux de distribution
• Taux de rendement interne
• Performance réelle van een SCPI

Taux de distribution

Taux de distribution is de verhouding tussen de brutodividenden die zijn betaald en de prijs van een SCPI-deel op 1 januari van het jaar. Deze indicator, ook wel distributieratio genoemd, wordt gebruikt voor vastgoedbeleggers in Franse SCPI’s. U berekent dit door de dividenden te delen door de inkoopprijs op 1 januari. Vanaf 2022 heeft deze indicator de TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) vervangen. In 2024 varieerde de taux de distribution van SCPI's tussen 3,69% en 7,50%. Dit is een belangrijke financiële ratio die inzicht geeft in het rendement.

Taux de rendement interne

De Taux de Rendement Interne (TRI) meet het interne rendement van een vastgoedbeleggingsinvestering. Dit is de geannualiseerde prestatie van een belegging over een bepaalde periode. Voor een SCPI houdt de TRI rekening met de aankoopprijs in het eerste jaar, de uitvoeringsprijs of terugtrekwaarde in het laatste jaar, en de bruto gedistribueerde inkomsten over de periode. Het meet de totale lange termijn prestatie van de SCPI, inclusief inkomsten en waardestijging, min kosten. Dit interne rendement houdt ook rekening met het tijdstip en de grootte van de kasstromen. Het TRI van een SCPI betreft historische prestaties en dient niet als voorspelling voor de toekomst. U gebruikt de TRI om verschillende investeringsmogelijkheden te vergelijken, omdat het de tijdswaarde van geld meeneemt.

Performance réelle van een SCPI

De performance réelle van een SCPI, oftewel het rendement global immobilier, omvat het totale rendement van uw vastgoedbeleggingen. Dit bestaat uit het uitkeringsrendement, de prijsrevalorisatie van de aandelen, kasstroom en kapitaalherwaardering. De reële totale performance bestaat ook uit de taux de distribution en de revalorisatie van de aandeelprijs. In 2022 bedroeg het gemiddelde rendement 6,03 procent. U meet de prestatie van een SCPI via rendement, revalorisaties of de interne rendementsvoet (TRI). De TRI meet de globale prestatie van uw investering over meerdere jaren. De waarde van realisatie van een SCPI maakt het mogelijk om prestaties uit voorgaande jaren te vergelijken. U vergelijkt de waarde van realisatie met de inschrijvingswaarde om over- of onderwaardering te beoordelen; dit beïnvloedt de inschrijvingsprijs.

Welke factoren beïnvloeden het rendement van een SCPI?

Het rendement van een SCPI hangt af van diverse factoren, zoals het type vastgoed, de beheersstrategie en de economische prestaties. Ook de kwaliteit van het vastgoedpatrimonium, de kasstroom en het herwaarderingstempo van deelbewijzen spelen een rol. Specifieke invloeden zijn onder meer de prestaties van kantoren en winkels in verschillende regio's, en de geografische spreiding in Europa.

Bureaux en régions

Bureaux en régions slaat op de kantorenmarkt buiten de grote steden. De prestaties van dit vastgoedtype beïnvloeden direct het rendement van een SCPI. Vraag en aanbod van kantoorruimte in deze gebieden variëren sterk. Dit is afhankelijk van lokale economische groei en investeringen. Een SCPI die in regionale kantoren belegt, ziet zijn resultaat dus mede bepaald door deze specifieke marktdynamiek.

Commerces en régions

Commerces en régions, oftewel winkelpanden en andere commerciële ruimtes buiten de grote steden, beïnvloeden het rendement global immobilier van een SCPI. De huurinkomsten en waardeverandering van dit type vastgoed hangen sterk af van lokale koopkracht en consumententrends. Een SCPI die in deze regionale commerciële panden investeert, ziet zijn prestatie gekoppeld aan de economische vitaliteit van die specifieke regio's. Goede locaties met stabiele consumentenbestedingen zijn hierbij cruciaal.

Europe en spreiding

Spreiding van beleggingen over Europa en andere regio's beschermt uw portefeuille tegen koersdalingen in een specifieke regio. Gespreid beleggen in Europa zorgt specifiek voor risicospreiding. Een belegger moet spreiding toepassen over verschillende regio's en landen. Dit behelst ook het spreiden van inleg over diverse beleggingen. Meer spreiding kan worden bereikt door te beleggen in Europese dividend aandelen.

Is rendement global immobilier hetzelfde als rendement brut?

Nee, rendement global immobilier is niet hetzelfde als rendement brut. Rendement brut is de verhouding tussen de huurinkomsten, na heffingen, en de geschatte waarde van de vastgoedportefeuille. Dit bruto rendement kijkt naar de opbrengsten vóór kosten en belastingen. U berekent het door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs of de vastgoedwaarde. Het rendement global immobilier omvat naast deze inkomsten ook de waardeverandering van het vastgoed zelf. Rendement brut dient als belangrijke prestatie-indicator voor vergelijking tussen jaren en bedrijven.

Hoe lees je dit cijfer bij een SCPI in 2025?

Om het rendement global immobilier van een SCPI in 2025 goed te lezen, kijkt u naar de SCPI-ranking 2025-2026. Deze klassering, gepresenteerd door La Centrale des SCPI, projecteert prestaties over de meerjarige periode 2025-2026 en dient als referentie en hulpmiddel voor beleggers bij het maken van investeringskeuzes. De ranking omvat prestaties uit het verleden, zoals de taux de distribution en de evolutie van de prijs per aandeel. Ook toekomstperspectieven, zoals de schuldgraad en inkomstenontwikkeling, zijn belangrijk. De vooruitzichten voor rendementen in 2025 zijn hoog. De rendementen voor SCPI's in deze ranking liggen tussen 6,02% en 10,62% voor 2024-2025, waarbij dynamische SCPI's zelfs meer dan 9 procent kunnen bereiken. Hulpmiddelen zoals het Outil d'Analyse et de Notation SCPI bieden verdere perspectieven voor 2025.

Welke rol speelt waardestijging in het globale rendement?

Waardestijging van het onroerend goed speelt een belangrijke rol in het rendement global immobilier. Deze waardestijging draagt bij aan extra rendement bovenop de huurinkomsten. Het is een toename in de waarde van het vastgoed, uitgedrukt als een percentage. Economische groei en stijgende beurzen kunnen leiden tot hogere rendementen. Dit beïnvloedt ook de vastgoedwaarde. Geld zoekt wereldwijd rendement. Dit kan risicovolle activa in prijs doen stijgen.

Hoe vergelijk je twee SCPI's op basis van rendement global immobilier?

Om twee SCPI's te vergelijken op basis van rendement global immobilier, kijkt u verder dan alleen het rendementspercentage. SCPI's worden beoordeeld op hun rendement en andere specifieke criteria, zoals de waardevermeerdering van het patrimonium. Er bestaan meerdere ranglijsten van SCPI's, vaak gebaseerd op factoren zoals rendement, geografische diversificatie en capitalisatie. Een ranglijst van de beste SCPI rendementen focust bijvoorbeeld op de taux de distribution, groeipotentieel en de kwaliteit van het beheer. De huidige kapitalisatie van een SCPI is eveneens een essentieel selectiecriterium. Een belegger moet een SCPI kiezen op basis van intrinsieke kenmerken, waaronder het rendement zelf, de investeringsstrategie en geografische diversificatie. Het is dus verstandig om naar alle beschikbare indicatoren te kijken.