Is investeren in vastgoed nog interessant?

Investeren in vastgoed blijft een interessante optie voor vermogensopbouw en het genereren van rendement, mede door lage rente en prijsstijgingen. Het biedt een stabiele bron van inkomsten en de mogelijkheid tot waardevermeerdering. Per juni 2024 staat vastgoed zelfs binnen de top 5 van hoog gewaardeerde investeringen, ondanks veranderingen in regelgeving. Op deze pagina leest u wanneer vastgoed nog steeds een mooi rendement kan opleveren en welke uitdagingen er zijn bij het zelf investeren.

Kort antwoord: wanneer vastgoed nog interessant is

Vastgoed blijft een interessante investering voor wie vermogensopbouw nastreeft. Vooral een aantrekkelijke woninglocatie behoudt zijn waarde op de lange termijn, vaak over een periode van 5 tot 20 jaar. Het kopen en verhuren van een huis kan rendabel zijn, zelfs in economisch onzekere tijden, mits u goed onderzoek doet naar huurprijzen en bezettingsgraad. Dit vereist wel de juiste kennis en kunde. U vindt meer informatie over beleggen in vastgoed op Rendementbeleggen.nl.

Ondanks veranderingen in regelgeving, zoals de middenhuurregeling die vanaf 2024 van kracht is, blijft investeren in vastgoed aantrekkelijk. Huurwoningen zijn zonder twijfel een aantrekkelijke beleggingscategorie voor de lange termijn. Het verhuren van vastgoed is een slimme investering. Voor iemand die bijvoorbeeld een stabiel aanvullend inkomen zoekt naast pensioen, kan dit een goede optie zijn. Vergelijk altijd rentetarieven om kosten te beperken, want dat is cruciaal voor het rendement.

Rendement op vastgoed in 2025

In 2025 wordt het forfaitair rendement op vastgoed in box 3 vastgesteld op 5,88 procent. Het aankooprendement van vastgoed lag rond maart 2025 dicht bij 10 procent. Dit rendement wordt beïnvloed door huurinkomsten, waardestijging en de uiteindelijke kosten.

Huurinkomsten

Huurinkomsten zijn een stabiele inkomstenstroom die u ontvangt uit de verhuur van een woning. Dit kan maandelijks of jaarlijks zijn, afhankelijk van de huurovereenkomst. Voor een vastgoedbelegger verschaffen huurinkomsten regelmatig inkomen uit huur, wat een duurzame en bestendige bron van inkomen vormt als het pand goed verhuurd is. Deze inkomsten kunnen bijdragen aan uw financiële zekerheid, bijvoorbeeld voor de aflossing van een lening of het verhogen van uw maandinkomen. Na aftrek van kosten zoals belasting en onderhoud, vormen huurinkomsten extra inkomsten voor de belegger. Een belangrijk voordeel is dat huurinkomsten uit een verhuurde tweede woning of recreatiewoning in Nederland belastingvrij zijn in box 3. Dit maakt ze een vorm van netto passief inkomen, mits de huurinkomsten hoger zijn dan de kosten.

Waardestijging

Waardestijging van onroerend goed is de toename in marktwaarde over tijd. Een vastgoedbelegging geniet over het algemeen van deze waardestijging. Historisch gezien zijn vastgoedprijzen over de lange termijn gestegen. Vastgoedbeleggingen kunnen deze waardestijging over een lange termijn ervaren. Dit kan leiden tot aanzienlijke winst bij verkoop. Een waardestijging van 2% per jaar is mogelijk, al behalen sommige vastgoedaanbieders zelfs 15-20% per jaar. De vastgoedwaarde neemt over meerdere jaren toe. Bij verkoop krijgt u als belegger de waardestijging plus de aflossing van de hypotheek terug.

Netto rendement na kosten

Netto rendement na kosten is de winst die overblijft na aftrek van alle uitgaven. U berekent dit rendement als de verhouding tussen de brutomarkthuur min de toegerekende eigendomskosten en de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille. De netto huurinkomsten deelt u door de totale investering en vermenigvuldigt dit met honderd voor een percentage. Hierbij houdt u rekening met kosten zoals belastingen, onderhoud en aankoopkosten. Een voorbeeld van netto rendement is 3,66 procent, gebaseerd op 11.000 euro huurinkomsten na kosten en een aankoopprijs van 300.000 euro. Na aftrek van kosten en beheerslasten daalt het rendement van een vastgoedbelegging, soms tot ongeveer de helft van het bruto rendement.

Welke kosten drukken het rendement?

Diverse kostenposten verminderen het rendement op vastgoed. Denk hierbij aan uitgaven bij de aankoop, doorlopend onderhoud en eventuele leegstand, en verschillende belastingen en heffingen. De precieze impact van deze kosten hangt af van uw specifieke situatie en de aard van de investering.

Aankoopkosten

Bij het investeren in vastgoed krijgt u te maken met diverse aankoopkosten. Deze kosten variëren sterk en zijn afhankelijk van het type vastgoed en uw specifieke situatie. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele makelaarskosten. Voor een compleet overzicht en de actuele percentages kunt u het beste de Belastingdienst of een gespecialiseerde vastgoedadviseur raadplegen.

Onderhoud en leegstand

Onderhoud is een vast onderdeel van vastgoedbeheer om een pand in goede staat te houden. Dit vraagt om een tijdsinvestering voor reparaties en onderhoud. Regelmatig onderhoud, zoals preventief en planmatig onderhoud, voorkomt grote reparaties aan een huurwoning. Denk hierbij aan de inspectie van een zadeldak of het onderhoud van een ouder vakantiehuis. Zonder dit onderhoud riskeert u achterstallig onderhoud, wat kan leiden tot volledige vervanging van onderdelen. Naast preventief en planmatig onderhoud bestaat er ook klachtonderhoud en mutatieonderhoud. Specifieke feiten over leegstand en de impact daarvan zijn niet beschikbaar.

Belasting en heffingen

Als vastgoedbelegger betaalt u waterschaps- en gemeentelijke belastingen. Deze gemeentelijke heffingen omvatten onder andere de onroerendezaakbelasting (OZB), WOZ en rioolrecht. De gemeentelijke belastingen dekken kosten voor openbare voorzieningen, zoals wegen, parken, bibliotheken en afvalverwerking. Deze lasten zijn een terugkerend onderdeel van uw vastgoedinvestering.

Welke risico’s maken vastgoed minder aantrekkelijk?

Investeren in vastgoed is gevoelig voor diverse risico's die de aantrekkelijkheid verminderen. Denk aan marktschommelingen en renteveranderingen. Ook het risico om geen huurders of kopers te vinden kan leiden tot leegstand en geen inkomsten. Daarnaast kunnen constructiefouten, schade en een plotselinge waardedaling of waardevermindering van het pand het rendement drukken. Deze factoren, samen met de beperkte liquiditeit van vastgoed, maken het minder interessant dan voorheen.

Rente en financieringsdruk

Stijgende rentetarieven beïnvloeden de financieringsmogelijkheden voor vastgoedbeleggers. Hoge rente kan problemen veroorzaken bij het herfinancieren van schulden, vooral na een periode van lage rente. Dit maakt het voor vastgoedbedrijven moeilijk om hypothecaire schulden te herfinancieren wanneer deze vervallen. Hierdoor kunnen beleggers onvoldoende geld bijeenbrengen voor nieuwe investeringen. Ook de toegang tot schuldmarkten tegen gunstige voorwaarden wordt beperkt door stijgende rentetarieven en leenkosten. Dit zet druk op de financiële stabiliteit van bedrijven met hoge schuldenlast, wat in 2025-2026 een aandachtspunt is. Hogere rente- en marktrentes, zoals in juni 2024 en april 2025, leiden tot stijgende rentelasten en minder winst op middellange termijn. Uiteindelijk kan hoge rente zelfs het aantal faillissementen doen toenemen.

Regelgeving voor verhuur

De verhuur van vastgoed in Nederland is gebonden aan specifieke regels. Sinds 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap van kracht, die misstanden op de particuliere verhuurmarkt voorkomt. Deze wet verbiedt ongerechtvaardigd onderscheid bij huurderselectie. Verhuurders moeten de huurovereenkomst schriftelijk vastleggen en huurders informeren over hun rechten en plichten. Verder zijn contactgegevens voor woningzaken en eisen voor servicekosten verplicht. Naast deze landelijke wetgeving gelden gemeentelijke regels, die per gemeente verschillen. Een verhuurverordening kan een verhuurvergunning verplichten in kwetsbare gebieden. Verhuurders van onzelfstandige woonruimte moeten ook specifieke regels naleven.

Liquiditeit en verkoopbaarheid

Liquiditeit geeft aan hoe snel en gemakkelijk een bezit kan worden verkocht of gekocht zonder de marktprijs significant te beïnvloeden. Het verwijst naar het gemak waarmee een actief in contanten kan worden omgezet tegen de juiste prijs. Voor investeerders is liquiditeit cruciaal voor wendbaarheid in de markt. Het zorgt voor snelle toegang tot liquide middelen, vooral bij paniek of massale verkoop.

Hoe kun je nog investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed blijft een effectieve manier om vermogen op te bouwen. U kunt dit doen via direct vastgoed, vastgoedfondsen, vastgoedaandelen of REITs. Deze investeringsvormen bieden de mogelijkheid tot huurinkomsten en waardestijging op lange termijn, wat zorgt voor passief inkomen en kapitaalappreciatie. Het wordt gezien als een relatief risicoarme en tastbare belegging en een populaire strategie om vermogen te laten groeien.

Direct vastgoed kopen

Direct vastgoed kopen betekent dat u zelf eigenaar wordt van een vastgoedobject. Deze vorm van vastgoedbelegging vindt plaats via rechtstreeks bezit. U koopt rechtstreeks een pand met als doel waardestijging en huurinkomsten. Als investeerder koopt en verhuurt u het vastgoed zelf. Dit vraagt om een hoge kapitaalinvestering en actief beheer. De financiële en organisatorische drempels zijn groot. U heeft ook een geconcentreerd risico, omdat uw investering in één object zit. Het voordeel is dat u zelf het aan te kopen vastgoed kiest. Hoewel direct vastgoedbezit kapitaalgroei en huurinkomsten kan bieden, brengt het ook complexiteit met zich mee.

Beleggen via een hypothekenfonds

Beleggen via een hypothekenfonds is een manier om vermogen op te bouwen, vaak door een beleggingshypotheek te gebruiken. Een beleggingshypotheek combineert het lenen van geld voor een huis met beleggen in fondsen of aandelen. Dit biedt vermogende beleggers een terugkerend rendement en meer rust dan direct vastgoed of aandelen. De BeleggersKeuze Hypotheek is een optie die de financiering van een woning koppelt aan aflossing door beleggingen. U kunt bijvoorbeeld kapitaal opbouwen voor uw hypotheekschuld door te beleggen in 5 ASN Duurzame Mixfondsen. Er bestaan twee varianten voor direct beleggen in fondsen via een beleggingshypotheek. Investeren in vastgoed via de beurs, zoals vastgoedfondsen of vastgoed-aandelen, is ook een mogelijkheid. Beleggen met geleend geld op basis van een hypotheek is hierdoor mogelijk.

Vastgoed via een zakelijke structuur

U kunt vastgoed bezitten via een vennootschap, zoals een besloten vennootschap (BV), of andere juridische structuren. Deze aanpak biedt de mogelijkheid om nieuwe panden te kopen met een BV. Een Vastgoed BV maakt het fiscaal voordeliger om vastgoed in box 3 onder te brengen. Het vergemakkelijkt ook het aantrekken van financiering voor de groei van uw vastgoedportefeuille. Een BV is zeer geschikt voor grotere projecten en het schaalbaar opbouwen van een portefeuille. Bovendien spreidt het financieel risico als u vastgoed via een aparte vennootschap aan een werkbedrijf verhuurt. Een BV-structuur geeft u een helder overzicht van uw vastgoedportefeuille. Ondernemers kunnen zelfs meerdere BV's gebruiken om activiteiten of portefeuilles op te splitsen.

Wanneer is vastgoed minder geschikt dan andere beleggingen?

Vastgoed is minder geschikt als belegging als het rendement tegenvalt door hoge prijzen of rentes. Het is een langetermijninvestering met beperkte liquiditeit en hoge instapkosten. U kunt hierdoor niet snel over uw geld beschikken. Dit maakt vastgoed minder flexibel dan bijvoorbeeld ETF's, obligaties of spaargeld, vooral bij onverwachte uitgaven of economische neergang.

Vergelijking met ETF's

Wanneer u vastgoed als belegging overweegt, is het goed om de verschillen met Exchange Traded Funds (ETF's) te kennen. ETF's zijn vergelijkbaar met beleggingsfondsen en indexfondsen; ze bieden diversificatie en volgen indices of sectoren. Ze worden net als aandelen verhandeld op effectenbeurzen. Wat betekent dit voor uw beleggingsstrategie?

Een belangrijk verschil zit in de kosten en het beheer. ETF's hebben lage kosten en investeerders moeten de kostenratio's tussen verschillende ETF's vergelijken om de beste waarde te vinden. De lopende kosten zijn een belangrijker selectiecriterium dan historische waardeontwikkeling. Voor de meeste mensen die passief willen beleggen, bieden ETF's een efficiëntere route dan direct vastgoed.

Criterium	Vastgoed	ETF's
Kosten	Hoog (aankoop, onderhoud, belasting)	Lage kosten; vergelijk kostenratio's
Diversificatie	Beperkt (vaak één object)	Bieden diversificatie
Handelbaarheid	Beperkt (lang verkoopproces)	Verhandeld op effectenbeurzen als aandelen
Beheer	Hoog (onderhoud, huurders)	Lager (passief beheer)

Vergelijking met obligaties

Investeren in vastgoed verschilt van obligaties. Vastgoed vraagt om een grotere investering en is minder snel te verkopen. U kunt wel huurinkomsten en waardestijging verwachten. Obligaties zijn doorgaans makkelijker te verhandelen en bieden een vaste rente. Ze zijn vaak minder gevoelig voor waardeschommelingen dan vastgoed. De keuze hangt af van uw persoonlijke doelen en risicobereidheid.

Vergelijking met sparen

Investeren in vastgoed vergelijken met sparen is belangrijk voor uw financiële planning. Beleggen biedt potentiële voordelen zoals een hoger rendement en bescherming tegen inflatie. Op lange termijn is beleggen meestal gunstiger dan sparen, terwijl sparen minder rendement biedt. Beleggen levert gemiddeld een hoger rendement op dan sparen, vooral voor doelen zoals toekomstplannen voor kinderen.

Sparen heeft minder risico dan beleggen. Toch brengen zowel sparen als beleggen risico's met zich mee. Sparen verschilt van beleggen in risico en rendement. Geld beleggen is vergelijkbaar met sparen, vaak voor een langere periode. Beleggen op lange termijn kan meer rendement opleveren dan sparen.

De keuze tussen sparen en beleggen hangt af van uw risicobereidheid en beleggingshorizon. Voor de meeste mensen die vermogen willen opbouwen, werkt beleggen beter dan sparen. Dit geldt vooral als u een lange adem heeft.

Kenmerk	Sparen	Beleggen
Rendement	Lager	Hoger
Risico	Lager	Hoger
Tijdshorizon	Korter	Langer

Heeft investeren in vastgoed nog zin?

Ja, investeren in vastgoed kan nog steeds zinvol zijn. Het blijft een interessante optie voor wie de juiste aankoop doet, zelfs met de nieuwe middenhuurregeling die vanaf 2024 geldt. Vastgoed biedt een stabiele bron van inkomsten en de mogelijkheid tot waardevermeerdering van uw vermogen. Het is een keuze voor rendement en zekerheid, met huurinkomsten en waardestijging op lange termijn. Hoewel zelf investeren uitdagingen kent door hoge vastgoedprijzen en kosten, kan het resulteren in significante waardestijging. Investeren in nieuwbouw vastgoed is bijvoorbeeld een verstandige keuze in periodes van onzekerheid. Het is een effectieve manier om kapitaal op te bouwen en kan als woningbelegger succesvol zijn voor rendement en financiële vrijheid, mits goed aangepakt. Vastgoed kan potentieel hoge rendementen opleveren, vaak hoger dan spaargelden of aandelen.

Is vastgoed nog interessant in 2026?

Investeren in vastgoed blijft ook in 2026 interessant, al zijn specifieke cijfers voor dat jaar nog niet bekend. De vastgoedsector ziet een aanhoudende vraag naar woonruimte en duurzame gebouwconcepten. Dit maakt duurzame vastgoedbeleggingen waardevol, mede door strenge regelgeving en een groeiende vraag naar duurzame woningen. In 2025 was de markt dynamisch, met zowel kansen als uitdagingen. De vraag verschoof toen al naar kwalitatief hoogwaardige logistieke panden op gewilde plekken. Voor u als investeerder betekent dit dat een lange adem en focus op kwaliteit essentieel zijn, en dat selectiviteit cruciaal is in een onzeker economisch klimaat.

Wat zijn de nadelen van investeren in vastgoed?

Investeren in vastgoed brengt verschillende nadelen met zich mee. Zo krijgt u te maken met beheerlasten, zoals problemen met huurders, onderhoud en belastingen. Er bestaat een risico op tijdelijk geen huurders of wanbetaling, wat kan leiden tot huurverliezen. Ook zijn er extra kosten en financiële belasting, vooral bij de aankoop van een tweede woning. Een ander nadeel is de lage liquiditeit; vastgoed verkoopt u niet snel. Marktfluctuaties kunnen bovendien waardeverlies veroorzaken, en het is lastig om een goede spreiding in uw vastgoedportefeuille te realiseren. Door de actuele hoge vastgoedprijzen en kosten is het maken van een goed rendement een uitdaging. Voor een belegger met een beperkt budget is het lastig om deze risico's te spreiden.

Wat te doen met 100.000 euro spaargeld?

Met 100.000 euro spaargeld heeft u verschillende opties om uw vermogen te laten groeien. U kunt dit bedrag investeren in onroerend goed, zoals een eigen huis of appartement, wat een solide belegging kan zijn. Een andere mogelijkheid is beleggen in ETF's en beleggingsfondsen voor langdurige vermogensopbouw. Als u de plafonds van gereglementeerde spaarrekeningen heeft bereikt, is het verstandig om alternatieve beleggingen te overwegen en te kiezen tussen verschillende spaar- en beleggingsproducten. Beleggen vanaf vroege leeftijd kan bijna 200.000 euro opleveren. Zo kan een 25-jarige beroepsstarter bij een spaardoel van 100.000 euro over 40 jaar een renteopbrengst van 67.754,17 euro behalen. Een 50-jarige kan over 15 jaar 32.306,27 euro aan renteopbrengst genereren, en een 60-jarige zelfs 11.881,36 euro over 5 jaar. Maandelijks beleggen van spaargeld, zelfs met 100 euro vanaf oudere leeftijd, kan ook een mooi rendement opleveren.

Is lenen voor vastgoed verstandig?

Lenen voor vastgoed kan verstandig zijn als u het hefboomeffect goed benut, waarbij het rendement van de investering hoger is dan de leenkosten. Dit kan uw financiële rendement verhogen. Echter, investeren met geleend geld brengt financiële risico's met zich mee, zoals een mogelijke gedwongen verkoop bij waardedaling. Een verantwoorde leenbeslissing vereist een duidelijk terugbetaalplan en een reserve voor onvoorziene omstandigheden, zoals leegstand. Bij het financieren van vastgoed kunt u kiezen tussen een vaste of variabele rente. Voor lange termijn zekerheid is een vaste rente aan te raden, vooral als de rentestand laag is; een variabele rente zorgt voor een onzekere rentelast. Vergelijk altijd offertes van verschillende geldverstrekkers om de beste voorwaarden te vinden.