Beleggen in starterswoningen

Beleggen in starterswoningen kan via platforms zoals Connect Invest, waarbij investeerders kunnen deelnemen in 80 starterswoningen vanaf een inleg van €125.000. Dit type belegging, gericht op huurwoningen, vraagt om een aanzienlijke eenmalige investering, met startkosten die rond de €20.000 kunnen liggen. In dit artikel leest u meer over de mogelijkheden en de financiële aspecten van deze investeringsvorm.

Wat betekent beleggen in starterswoningen?

Beleggen in starterswoningen betekent dat u investeert in vastgoed, zoals beleggingspanden, met als doel deze te verhuren aan starters op de woningmarkt. Veel startende vastgoedbeleggers kiezen hiervoor om hun spaargeld rendabeler te maken dan op een spaarrekening. U kunt meer lezen over beleggen in een woning.

Deze investering vraagt om de aankoop van een woning, wat een eenmalige grote uitgave is. De startkosten zijn hoog, vaak ongeveer €20.000. Voor projecten met meerdere woningen, zoals 80 starterswoningen, begint de minimale inleg bij €125.000. U heeft dus altijd startkapitaal nodig om te beginnen met deze vorm van vastgoedbelegging. Een beginnende of kleinschalige belegger doet er goed aan te investeren in woonruimte als beleggingspand om het risico op leegstand te verlagen.

Waarom kan een starterswoning interessant zijn?

Een starterswoning is interessant omdat het een betaalbare keuze is voor wie voor het eerst een huis koopt. Het helpt de financiële haalbaarheid van woningbezit voor starters te vergroten. Deze woningen zijn geschikt voor jonge kopers, alleenstaanden en starterskoppels.

Starters vinden het aantrekkelijk om te beginnen met een appartement. Ook een benedenwoning is populair, vaak vanwege de betaalbaarheid en een tuin. Soms bieden benedenwoningen zelfs potentie voor splitsingspanden, wat interessant kan zijn voor beleggen in starterswoningen. Verder zijn tussenwoningen, halfvrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen ideale opties voor deze doelgroep.

Welke rendementen kun je verwachten?

Beleggen in starterswoningen kan verschillende rendementen opleveren. U kunt direct rendement verwachten uit huurinkomsten en indirect rendement door een mogelijke waardestijging van de woning. Het uiteindelijke netto rendement hangt af van alle kosten en belastingen.

Direct rendement uit huur

Direct rendement uit huur is de opbrengst die u krijgt uit het verhuren van vastgoed. Dit rendement berekent u door de huurinkomsten te verminderen met alle kosten. Denk hierbij aan hypotheeklasten, onderhoudskosten, beheer en belastingen. U kunt dit rendement uitdrukken als een percentage. Hiervoor deelt u de jaarlijkse huurinkomsten, na aftrek van kosten, door de aankoopprijs van de woning. Dit geeft u een jaarpercentage netto rendement.

Indirect rendement door waardestijging

Indirect rendement door waardestijging betekent dat de waarde van uw vastgoed toeneemt. Dit rendement ontstaat door de waardevermeerdering van het beleggingspand tussen het moment van aankoop en de uiteindelijke verkoop. Het is dus de waardeontwikkeling van het vastgoed die u bij verkoop realiseert. Dit kan een belangrijke opbrengst zijn, vooral als de woningmarkt gunstig is.

Netto rendement na kosten en belastingen

Netto rendement na kosten en belastingen is de opbrengst die u overhoudt na aftrek van gemaakte kosten. Dit netto beleggingsrendement berekent u door aftrek van brutorendement. Dit rendement berekent u na aftrek van belastingen en andere uitgaven. Hierbij houdt u rekening met kosten zoals onderhoud, belastingen en financieringslasten. Het netto rendement op onroerend goed wordt berekend als percentage van de waarde. Het is de verhouding tussen de bruto markthuur min de eigendomskosten en de investeringswaarde van het vastgoed. Het rendement van een vastgoedbelegging daalt hierdoor tot een netto percentage, vaak ongeveer de helft van het bruto rendement. Een voorbeeld is 3,66 procent netto rendement bij 11.000 euro huurinkomsten na kosten op een pand van 300.000 euro. Netto rendement van verhuurd vastgoed bereikt zelden meer dan circa 3 procent.

Welke risico’s en beperkingen spelen mee?

Beleggen in starterswoningen brengt specifieke risico's en beperkingen met zich mee. U krijgt te maken met veranderende regelgeving, fiscale gevolgen en de kans op leegstand of problemen met huurders. Verdiep u daarom goed in deze onderwerpen om verrassingen te voorkomen.

Regelgeving voor verhuurde woningen

De regelgeving voor verhuurde woningen in Nederland is de laatste jaren flink aangescherpt. Sinds 1 juli 2023 moeten woningverhuurders zich houden aan de Wet goed verhuurderschap, met extra regels voor aangewezen gebieden. Per 1 juli 2024 zijn de algemene regels voor de verhuur van woonruimte verder aangepast, inclusief een verbod op tijdelijke huurovereenkomsten via de Wet vaste huurcontracten. Gemeenten kunnen nu ook de verhuur van koopwoningen beperken via de Huisvestingswet 2014, vooral als de leefbaarheid onder druk staat. Je moet als verhuurder ook rekening houden met gemeentelijke voorschriften, zoals het verkrijgen van een verhuurvergunning of registratiecode. De regering werkt ook aan nieuwe regels voor de verhuur van een tweede woning.

Box 3 en fiscale druk

De belasting in Box 3, de vermogensrendementsheffing, heeft directe invloed op uw belegging in starterswoningen. U betaalt belasting over een fictief rendement op uw vermogen, niet over de daadwerkelijke huurinkomsten. Per 2024 is het tarief in Box 3 36%. Uw bezittingen en schulden worden in categorieën ingedeeld, elk met een eigen forfaitair rendement. Dit systeem kan een aanzienlijk deel van uw rendement opslokken. Het is daarom slim om te kijken hoe een Box 3 lening uw belastingdruk kan verlagen. Het Box 3 stelsel is de afgelopen jaren veelbesproken en wordt momenteel herzien.

Bescherming tegen leegstand en huurdersrisico

Om leegstand en huurdersrisico's te beperken, selecteer je sterke huurders. Een woning verhuren voorkomt leegstand, maar in Nederland geniet een huurder van woonruimte bescherming tegen beëindiging van de huur, zelfs bij verkoop. Vanaf 1 juli 2024 kunnen huurders zich beroepen op rechterlijke bescherming. Tijdelijke verhuur onder de Wet vaste huurcontracten kan onnodige leegstand voorkomen, al ontbreekt dan huurdersbescherming op basis van de Leegstandswet. Het tijdig opvolgen van wettelijke verplichtingen is essentieel voor de continuïteit van huurinkomsten en het risicobeheer van je vastgoedportefeuille. Huurregels en veiligheidseisen beschermen zowel je investering als het welzijn van de huurders.

Hoe kun je investeren in starterswoningen?

U kunt op verschillende manieren investeren in starterswoningen. Dit kan door zelf een woning te kopen en te verhuren, of door te beleggen via een vastgoedpartij of fonds. De startkosten voor investeren in huurwoningen zijn vaak hoog, met bedragen rond de €20.000. Voor deelname in 80 starterswoningen via platforms is een inleg vanaf €125.000 nodig.

Zelf een woning kopen en verhuren

Zelf een woning kopen en verhuren is een manier om te investeren in vastgoed. U kunt een tweede huis kopen om te verhuren, vaak met een speciale verhuurhypotheek. Dit kan een stabiele bron van passief inkomen genereren.

Voor zo'n investering heeft u wel veel eigen vermogen nodig. Een woningkoper kan een aantrekkelijk rendement behalen, vooral in gemeenten met veel vraag naar woonruimte. Let op: u kunt alleen een woning kopen voor verhuur in gemeenten zonder opkoopbescherming of zelfbewoningsplicht. Zonder hypotheek een huis kopen voor verhuur biedt de verhuurder extra voordelen.

Heeft u al een koophuis? Dan mag u dit verhuren, maar alleen met toestemming van uw hypotheekverstrekker. Dit geldt ook als u een deel van uw huis verhuurt terwijl u er zelf woont. Ook kunt u uw oude woning verhuren als u een nieuw huis koopt om zelf te bewonen.

Beleggen via een vastgoedpartij of fonds

Beleggen in starterswoningen kan ook via een vastgoedpartij of fonds, zoals vastgoedfondsen of vastgoedaandelen. Dit is een toegankelijke manier om te investeren in onroerend goed zoals appartementen, zonder zelf een pand te kopen. U profiteert van professioneel beheer en wordt ontzorgd, wat ideaal is als u geen vastgoed wilt beheren. Bovendien vermijdt u risico's zoals onderhoud of leegstand, en het kan minder risicovol zijn dan direct vastgoedbezit. Deze aanpak is ook geschikt als u met weinig geld wilt beleggen via de aandelenmarkt. Het nadeel is wel dat u afhankelijk bent van fondsbeheerders voor de aankoopbeslissingen en het uiteindelijke rendement.

Online zoeken naar kansen

Online zoeken naar kansen voor beleggen in starterswoningen kan via diverse platforms. Deze platforms brengen investeerders en vastgoedprojecten samen. Vergelijk altijd goed de voorwaarden en controleer de aanbieder bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM) voor actuele informatie over vergunningen.

Wat kost het om te starten?

De kosten om te starten met beleggen in starterswoningen hangen af van uw aanpak. U moet rekening houden met eigen geld en eventuele financiering. Daarnaast zijn er aankoopkosten en kosten voor een eventuele verbouwing. Ook doorlopende lasten en onderhoud bepalen uw totale investering.

Eigen geld en financiering

Eigen geld en financiering voor beleggen in starterswoningen komt uit verschillende bronnen. Uw eigen geld kan bestaan uit spaargeld of de overwaarde van een andere woning. Dit eigen vermogen kunt u inzetten voor vastgoed dat huurinkomsten oplevert. Naast eigen middelen is private financiering een optie. Dit houdt in dat u geld leent van familie, vrienden of andere particulieren. Zo'n lening via uw netwerk kan een alternatief zijn voor traditionele geldverstrekkers.

Aankoopkosten en verbouwingskosten

Bij het beleggen in starterswoningen krijgt u te maken met aankoopkosten en eventuele verbouwingskosten. Voor een bestaande woning met een verhuurhypotheek betaalt u 10,4% overdrachtsbelasting. Daarnaast zijn er bijkomende kosten van ongeveer €3.000 voor zaken als taxatie, kadaster en notaris. Deze bijkomende kosten omvatten onder meer notariskosten, kosten voor de hypotheekadviseur en de inschrijving bij het Kadaster. Ook de taxatiekosten en de kadasterkosten voor de hypotheekakte horen hierbij.

Een nieuwbouwwoning heeft andere kosten. De aankoopkosten liggen hier op ongeveer €5.225. Dit is lager omdat u geen overdrachtsbelasting en taxatiekosten betaalt. De totale investering bestaat uit de aankoopprijs, gekozen meerwerk en afbouwopties zoals een keuken of badkamer. Ook financieringskosten, rente over grondkosten en renteverlies tijdens de bouw tellen mee. Bijkomende kosten voor nieuwbouw zijn onder andere notariskosten, bouwrente tijdens de bouw en een opleveringskeuring.

Als u een bestaande woning koopt, moet u rekening houden met extra verbouwingskosten. Denk hierbij aan het verbouwen van een keuken of badkamer na de aankoop. Deze verbouwingskosten bepalen mede de prijscategorie van de woning. U kunt verbouwingen financieren via uw hypotheek of uit eigen geld, zoals overwaarde of spaargeld.

Doorlopende lasten en onderhoud

Beleggen in starterswoningen vereist doorlopende uitgaven voor onderhoud, beheer, verzekeringen en belastingen. Onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die geen extra functionaliteit toevoegen, worden als lopende onderhoudskosten beschouwd. Deze uitgaven, zoals de vervanging van een cv-ketel, boekt u als lopende kosten voor onderhoud en herstellingen. Planmatig onderhoud, zoals periodiek onderhoud, is hierbij essentieel. Dit voorkomt hoge herstelkosten en oplopend achterstallig onderhoud. Regelmatig onderhoud aan uw huurwoning voorkomt grote reparaties aan bijvoorbeeld rioleringen en leidingen.

Kan ik 10.000 euro investeren in vastgoed?

Beleggen in vastgoed met 10.000 euro is als investeringsstrategie mogelijk. Dit wordt gezien als een betrouwbare investering met langetermijnvoordelen. Een vastgoedbelegging met dit bedrag kent echter ook bureaucratische procedures en vereist voldoende liquiditeit. Voor de aankoop van een courant beleggingspand met een beleggingshypotheek is al snel €17.500 eigen geld nodig. Particuliere beleggers kunnen overwegen te investeren in vastgoedfondsen, waar het minimale investeringsbedrag vaak op €25.000 ligt. Een spaarsaldo tussen €60.000 en €100.000 is vereist voor vastgoed als investering met een hypotheek. Met 10.000 euro is direct vastgoed kopen of in een fonds stappen dus lastig.

Welke regelingen zijn er voor starters op de woningmarkt?

Starters op de woningmarkt kunnen profiteren van diverse regelingen. Zo krijgen starters tussen 18 en 35 jaar in aanmerking voor een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de aankoop van hun eerste woning. Deze regeling geldt sinds 1 januari 2021 en is bedoeld om starters financieel te ondersteunen. Daarnaast kunnen zij gebruikmaken van een Starterslening, indien deze beschikbaar is in de betreffende gemeente. Het is belangrijk om te weten dat de woningmarktregelgeving in Nederland sinds 1 januari 2013 een verplichte hypotheekaflossing voor starters heeft ingevoerd. Ook zijn subsidies voor starters vanaf die datum afgeschaft.

Heeft 100 euro per maand beleggen zin?

Beleggen met 100 euro per maand heeft zeker zin voor vermogensopbouw op lange termijn. Dit is voor veel mensen haalbaar en kan door het rente-op-rente effect leiden tot flinke groei. Zo kan €100 per maand, met 6% rendement over 40 jaar, oplopen tot €190.000. Een belegger die langdurig belegt en compound interest toepast, kan zelfs bijna €250.000 bij elkaar beleggen. Na 30 jaar kan dit bedrag €49.000 zijn bij 6% rendement, of €122.709 bij 7% rendement. Een neutrale beleggingsportefeuille kan na 25 jaar ruim €50.000 bereiken. Zelfs als kosten het rendement drukken tot 5,8%, kan €100 per maand over 30 jaar €141.673 opleveren. U kunt al beginnen met beleggen vanaf 100 euro per maand.

Is beleggen in vastgoed nog interessant?

Beleggen in vastgoed kan nog steeds interessant zijn, vooral voor particuliere beleggers die alternatieven zoeken voor lage spaarrentes. Het is een tastbare investering die traditioneel gezien consistente inkomstenstromen oplevert. Vastgoed staat bekend om zijn waardestabiliteit, omdat de waarde minder fluctueert dan andere beleggingscategorieën. Dit biedt kans op stabiele rendementen en langdurige waardevermeerdering. Wel is het belangrijk te weten dat beleggen in vastgoed niet direct winstgevend is en veel tijd vergt. Het kan lucratief zijn, maar brengt ook veel kosten met zich mee.