Huurrendement per stad

Huurrendement per stad is de financiële opbrengst die u behaalt uit de verhuur van vastgoed, specifiek gekoppeld aan een bepaalde locatie. Dit rendement, uitgedrukt als percentage, laat zien hoe winstgevend een investering in een huurwoning in die stad is. Op deze pagina ontdekt u welke factoren het rendement beïnvloeden en hoe u de beste steden voor vastgoedinvesteringen vergelijkt.

Wat is huurrendement per stad?

Huurrendement per stad is de maatstaf voor de financiële opbrengst van verhuurd vastgoed in een specifieke stad. U berekent dit rendement als percentage, door het netto-inkomen te delen door de investering en te vermenigvuldigen met 100 procent. Een pand met €12.000 huurinkomsten op een koopsom van €250.000 levert bijvoorbeeld 4,8% rendement per jaar op. Ook een pand van €1.000.000 met €80.000 huur per jaar kan 8 procent rendement opleveren.

Dit rendement varieert sterk per stad, van laag tot gemiddeld, door de relatie tussen aankoopprijzen en huurinkomsten. In 2016 was het rendement op huurvastgoed in Parijs intra-muros gemiddeld 2,8 procent. Daarentegen kan het bruto huurrendement in middelgrote Franse steden, zoals Saint-Étienne, hoger zijn dan 10 procent. In Nederland gold tot 2021 een voorbeeldrendement van 6 procent voor de verhuur van een tweede woning. Beleggers vereisen gemiddeld een rendement van 7 procent, met een range van 5 tot 10 procent. Een goed huurrendement kan oplopen tot 5-7 procent per jaar. Dit beïnvloedt ook de prijsbepaling van verhuurde woningen. Voor een stabiel rendement zijn studentenhuizen vaak een goede keuze.

Welke steden bieden het beste huurrendement?

Het beste huurrendement per stad hangt af van diverse factoren, maar Amsterdam staat in de top-5 van duurste Europese steden om een woning te huren. Amsterdam is zelfs uitgeroepen tot de duurste Europese stad voor middellange verblijven en heeft de hoogste huurprijzen in Europa. Ook Rotterdam staat in de top-5 van duurste Europese steden om een woning te huren, en samen met Utrecht en Den Haag behoort het tot de zeven duurste steden in april 2024. Verhuur van gemeubileerde woningen kan het gemiddelde verhuurrendement tot 2 procent verhogen. De volgende secties gaan dieper in op specifieke steden zoals Mulhouse, Saint-Étienne, Limoges, Marseille en Grenoble, en hun potentieel.

Mulhouse

Het huurrendement per stad voor Mulhouse hangt af van lokale marktomstandigheden. U bepaalt dit door te kijken naar de vastgoedprijzen en de gemiddelde huur die u kunt vragen. Ook de vraag naar huurwoningen in die specifieke regio speelt een rol. Lokale makelaars of gespecialiseerde vastgoedplatforms kunnen u hierover meer vertellen.

Saint-Étienne

In Saint-Étienne wordt het potentiële huurrendement sterk beïnvloed door de specifieke dynamiek van de lokale vastgoedmarkt. Cruciaal hierbij zijn de aankoopprijzen van onroerend goed en de gemiddelde huurinkomsten die gerealiseerd kunnen worden. De lokale vraag naar huuraccommodatie is eveneens een bepalende factor. Voor een actueel en diepgaand inzicht in de markt van Saint-Étienne is het aan te raden om lokale vastgoedexperts of gespecialiseerde online bronnen te consulteren.

Limoges

Het huurrendement per stad voor Limoges is afhankelijk van de lokale vastgoedmarkt. U moet hiervoor de actuele vastgoedprijzen en de verwachte huurinkomsten in de stad analyseren. Ook de vraag naar huurwoningen en de leegstand spelen een rol in de uiteindelijke opbrengst. Voor specifieke cijfers en een gedetailleerde analyse raadpleegt u lokale makelaars of gespecialiseerde vastgoedplatforms.

Marseille

De rentabiliteit van een huurinvestering in Marseille wordt bepaald door een grondige analyse van de actuele vastgoedprijzen en de te verwachten huurinkomsten. Daarnaast zijn de vraag naar huurwoningen en de leegstand cruciale factoren voor de uiteindelijke opbrengst. Voor de meest actuele cijfers en een diepgaande analyse is het raadzaam om lokale vastgoedprofessionals of gespecialiseerde platforms te consulteren.

Grenoble

Het huurrendement per stad voor Grenoble wordt bepaald door de lokale vastgoedmarkt. U moet hiervoor de actuele vastgoedprijzen en de verwachte huurinkomsten in de stad analyseren. Ook de vraag naar huurwoningen en de leegstand spelen een rol. Voor een gedetailleerd beeld raadpleegt u lokale makelaars of gespecialiseerde vastgoedplatforms.

Waarom varieert het huurrendement van stad tot stad?

Huurrendement per stad varieert door de unieke dynamiek van elke lokale vastgoedmarkt. Verschillen in vastgoedprijzen, gemiddelde huurinkomsten, leegstand en lokale lasten bepalen dit rendement.

Vastgoedprijzen

Vastgoedprijzen in Nederland hebben de afgelopen jaren significante stijgingen laten zien. Zowel nieuwe als bestaande woningen kenden prijsstijgingen tot 2025. De vastgoedmarkt bereikte in 2023 zelfs een prijzenpiek. Hoewel er in 2023 een daling was vergeleken met 2022, overtreft de waardestijging op lange termijn de dalingen. Hoge rentes, die begin 2023 nog niet volledig waren doorberekend, droegen bij aan de hoge prijzen. Lage rentes beïnvloeden vastgoedprijzen juist positief. Na twee moeilijke jaren beginnen de vastgoedprijzen nu te stabiliseren op de woningmarkt.

Gemiddelde huurprijs

De gemiddelde huurprijs van een vrije sector huurwoning in Nederland bedraagt volgens recente metingen (mei en juni) €1.781 per maand. Dit cijfer geeft een actueel beeld van de markt. Eind vorig jaar, in het vierde kwartaal, lag de gemiddelde huurprijs voor een vrije sector woning op €1.730. Specifiek voor appartementen was dit €1.376. Woonhuizen in de vrije sector lieten in het eerste kwartaal van dit jaar een stijging zien naar €1.478 per maand. Per vierkante meter betaalde men in datzelfde kwartaal gemiddeld €23,74 voor gemeubileerde huurwoningen en €15,84 voor eengezinswoningen. Ter vergelijking met eerdere jaren: in het vierde kwartaal van 2020 was de landelijke huurprijs in de vrije sector gedaald naar €16,16 per vierkante meter per maand. Destijds kende Amsterdam een gemiddelde huurprijs van €22,08 per vierkante meter, terwijl Hilversum op €14,88 lag. Deze cijfers illustreren de dynamiek en de verschillen in huurprijzen, die essentieel zijn voor het berekenen van het huurrendement per stad.

Leegstand en vraag naar woningen

De Nederlandse vastgoedmarkt kent een hoge vraag naar betaalbare huurwoningen. Een aanhoudend woningtekort in 2024 houdt deze vraag hoog. De toestroom van woningzoekenden neemt niet af, wat leidt tot een stabiele of groeiende vraag naar huurwoningen in 2025. Vanaf 2025 is er een structurele en hoge vraag naar betaalbare huurwoningen. Vooral in grote en middelgrote steden is de vraag enorm. Deze situatie blijft ook in economisch onzekere tijden bestaan. Toch stonden er in 2025 in Amsterdam 4000 woningen leeg, volgens een rapport van Watson+Holmes. Dit gebeurt ondanks de grote woningnood in de stad.

Lokale lasten en belastingen

Lokale lasten en belastingen beïnvloeden uw huurrendement. Deze kosten, zoals onroerendezaakbelasting (OZB) en rioolheffing, verschillen per gemeente en type vastgoed. Ze verminderen uw netto huurinkomsten. U vindt de actuele bedragen op de website van de betreffende gemeente of bij de Belastingdienst. Het is belangrijk deze mee te nemen in uw berekening.

Hoe steden vergelijken voor een huurinvestering?

Om steden te vergelijken voor een huurinvestering, kijkt u naar factoren die de huurinkomsten en toekomstige verkoopwaarde beïnvloeden. Belangrijke overwegingen zijn economische activiteit, de vraag naar huurwoningen, de bereikbaarheid van de locatie en of het een snelgroeiende of strategische stad betreft. Vervolgens beoordeelt u het bruto en netto huurrendement, de cashflow na lening en het lokale marktrisico.

Bruto huurrendement

Het bruto huurrendement is een percentage dat de verhouding weergeeft tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs van een vastgoedobject. U berekent dit door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de totale aankoopprijs, inclusief kosten, en dit te vermenigvuldigen met honderd. Dit rendement geeft een globaal beeld van de opbrengsten, voordat bedrijfslasten en andere kosten worden afgetrokken. Het initiële bruto huurrendement kijkt specifiek naar de aankoopwaarde zonder aftrek van transactiekosten. Dit maakt het een snelle indicator voor de potentiële winstgevendheid van een vastgoedinvestering.

Netto huurrendement

Het netto huurrendement is de winst die overblijft na aftrek van alle kosten van de jaarlijkse huurinkomsten. U berekent dit percentage door de netto huurinkomsten te delen door de totale investering en te vermenigvuldigen met honderd. Deze omvatten belastingen, onderhoud, bedrijfs-, reserverings- en beheerskosten. Dit rendement is lager dan het bruto rendement, omdat het alle kosten, zoals personenbelasting en onroerende voorheffing, meeneemt. Voorbeelden van netto huurrendementen zijn 6,37 procent en 3,66 procent, afhankelijk van de investering en kosten.

Cashflow na lening

Cashflow na een lening is het bedrag dat overblijft van de netto huurinkomsten, na aftrek van rente en aflossing. Dit is de maandelijkse huur minus de hypotheek en vaste lasten. Een positieve cashflow gebruikt u voor onderhoud aan het pand en de afbetaling van de hypothecaire lening. Algemeen gezien is cashflow het bedrag dat een investering genereert na aftrek van alle kosten. Voor de terugbetalingscapaciteit van leningen telt u financiële kosten, zoals rente van lopende kredieten, opnieuw bij. De cashflow moet ook gecorrigeerd worden voor niet-recurrente kosten en opbrengsten. Zo bepaalt u of een onderneming de lening kan terugbetalen.

Risico volgens de lokale markt

Risico volgens de lokale markt betekent dat de vastgoedmarkt wordt beïnvloed door specifieke lokale factoren. Denk hierbij aan de economische situatie, politieke ontwikkelingen en natuurrampen. De vastgoedmarkt kent algemeen risico's. Marktrisico betekent dat de waarde kan dalen als de markt als geheel daalt. Dit risico op waardedaling van de algemene markt geldt voor beleggingen zoals aandelen, obligaties en vastgoed. Beleggen omvat onvermijdelijk risico, al is er op de lange termijn vaak groei ondanks korte termijn volatiliteit.

Welke steden zijn interessant voor investeerders?

Voor vastgoedinvesteerders zijn diverse steden interessant, zowel in Nederland als daarbuiten. Europese hoofdsteden zoals Parijs en Berlijn trekken veel aandacht, waarbij Duitse steden meerdere hoge posities innemen in investeringsrankings. Ook de regio Amsterdam is aantrekkelijk voor internationale investeerders. Spaanse steden als Madrid, Barcelona en Valencia bieden kansen door hun robuuste economieën. Verder zijn regio's met groeiende bevolking of stijgend toerisme interessant, net als steden met hoge huurprijzen of lagere aankoopprijzen.

Grote steden met een sterke huurvraag

Grote steden in Nederland kennen een structureel grote vraag naar vrije sector huurwoningen. Deze vraag explodeert sterk in populaire steden zoals Amsterdam, Utrecht en Rotterdam. Deze steden trekken veel huurders door hun dynamische karakter en brede scala aan faciliteiten. Huurders in deze populaire steden ervaren hierdoor een toename van de vraag naar woningen. De concentratie van werk en voorzieningen in deze steden zorgt voor een hoge aantrekkingskracht. Strategisch gekozen locaties binnen centrumsteden ervaren eveneens een grote huurvraag. Door deze aanhoudend hoge vraag zijn huurprijzen in de vrije sector in en rond grote Nederlandse steden vaak hoog en stijgen ze flink. Ze vertonen een doorlopende stijging en zijn aanzienlijk hoger dan in landelijke gebieden.

Steden met hoge huurprijzen

Amsterdam staat bovenaan de lijst van steden met hoge huurprijzen in Europa. Het is de duurste stad van Europa om een appartement te huren, volgens metingen van HousingAnywhere in 2024. Amsterdam is het hoogst geprijsd van de populaire Europese steden en behoort tot de top-5 van duurste Europese steden om een woning te huren. Ook Rotterdam, Utrecht en Den Haag behoren in 2024 tot de zeven duurste Europese steden voor huurders. Rotterdam staat zelfs in de top-5 van duurste Europese steden. Huurprijzen in deze grote Nederlandse steden zijn vaak hoog en stijgen, vooral in de vrije sector, door de aanhoudende vraag.

Steden met lagere aankoopprijzen

Kleinere gemeenten en dorpen bieden vaak lagere aankoopprijzen voor woningen dan grote steden. In circa 2017 waren de prijzen in kleinere gemeenten gemiddeld veertig procent lager dan in grote steden. Woningen in het dorp van herkomst worden ook tegen lagere prijzen aangeboden dan in de grote stad. Dit patroon ziet u ook in Frankrijk, waar middelgrote steden lagere aankoopprijzen hebben dan grote metropolen.

Hoe kies je een stad voor een vastgoedinvestering?

De keuze voor een stad voor uw vastgoedinvestering vraagt om een zorgvuldige afweging van verschillende factoren. De locatie van beleggingsvastgoed heeft namelijk grote invloed op zowel het huurprijsniveau als de toekomstige verkoopwaarde. Een vastgoedbelegger moet de vastgoedlocatie zorgvuldig kiezen, waarbij het kiezen van het juiste vastgoed locatie- en marktonderzoek vereist. Vastgoedinvesteringen in snelgroeiende steden of gunstige locaties, en in regio's met hoge vraag naar huur of toerisme, verhogen de kans op investeringssucces, vooral in stedelijke gebieden met woningtekorten. U kijkt hierbij naar uw budget en hypotheekmogelijkheden, uw investeringsdoel – rendement of meerwaarde – en het type woning met de bijbehorende doelgroep huurders, waarbij een aangename en aantrekkelijke locatie voor huurders belangrijk is.

Budget en hypotheek

Uw budget en hypotheek bepalen hoeveel u kunt investeren in vastgoed. De hoogte van een hypotheek hangt af van uw financiële situatie en de voorwaarden van de geldverstrekker. Een goed inzicht in uw maandelijkse uitgaven en inkomsten is hierbij essentieel. Dit helpt u om een realistische inschatting te maken van de haalbaarheid van een vastgoedinvestering. Voor actuele hypotheeknormen kunt u de richtlijnen van de AFM raadplegen.

Doel: rendement of meerwaarde

Het doel van beleggen is rendement behalen. Hierbij houdt u rekening met risico's en uw verwachtingen. Dit helpt u bij het bereiken van uw financiële doelen. U streeft naar een langdurig volhoudbaar goed rendement, niet per se het hoogste. Meer rendement nastreven is verbonden aan het sneller bereiken van langere-termijndoelen. Winstgevende bedrijven en investeringen zijn belangrijk om financieel rendement te verhogen. Een hoger rendement op vermogen wordt gebruikt om beleggingsdoelen sneller te bereiken, zoals een sneller pensioen. Het percentage benodigd rendement beïnvloedt hoe gemakkelijk u uw doelen bereikt.

Type woning en doelgroep huurders

Het type woning dat u kiest en de doelgroep huurders bepalen uw huurrendement per stad. Verschillende woningtypen trekken diverse huurders aan. Uw keuze beïnvloedt de huurprijs en de kans op leegstand. Onderzoek de lokale markt om te zien welke woningtypen en doelgroepen het beste passen bij uw investeringsdoelen. Dit verschilt per stad.

Hoe bereken je het huurrendement per stad?

U berekent het huurrendement per stad als een rendementspercentage. Dit doet u door de jaarlijkse huuropbrengsten te vergelijken met de aankoopprijs van het vastgoed, waarbij u rekening houdt met vaste en onderhoudskosten, overdrachtsbelasting en vermogensrendementsheffing. Verschillende formules voor bruto en netto rendement, en concrete rekenvoorbeelden zoals een berekend rendementspercentage van 6% of 4,8%, helpen u om dit rendement per investering te bepalen.

Formule bruto rendement

De formule voor bruto rendement berekent het percentage rendement op vastgoed. U deelt hiervoor de jaarlijkse huurinkomsten door de aankoopprijs van het vastgoed en vermenigvuldigt dit met 100. Deze berekening geeft een globaal beeld van de opbrengsten, zonder rekening te houden met kosten. Het meet de prestaties van onroerend goed en omvat de totale aankoopprijs inclusief bijkomende kosten.

Formule netto rendement

De formule voor netto rendement berekent de winst na aftrek van alle kosten. U deelt de netto jaarlijkse huurinkomsten door de totale aankoopprijs inclusief kosten, en vermenigvuldigt dit met 100. De netto huurinkomsten zijn de bruto markthuur min de toegerekende eigendomskosten of bedrijfslasten. Dit betekent dat u alle belastingen en jaarlijkse lasten van de huur aftrekt, wat gelijk is aan bruto rendement minus gemaakte kosten.

Rekenvoorbeeld voor twee steden

Een rekenvoorbeeld voor het huurrendement per stad vraagt om concrete cijfers. U heeft de actuele aankoopprijs van een woning en de verwachte jaarlijkse huurinkomsten nodig voor elke stad. Zonder deze specifieke gegevens is een exact rekenvoorbeeld niet te geven. Voor een nauwkeurige vergelijking verzamelt u zelf de actuele data per stad. Gebruik vervolgens de formules voor bruto en netto rendement om het huurrendement per stad te berekenen.

Welke criteria analyseren voordat je in een stad investeert?

Voordat u investeert in een stad, analyseert u verschillende criteria voor een succesvolle vastgoedinvestering. Een uitgebreide analyse van factoren zoals bevolkingsgroei, stedenbouwkundige initiatieven en overheidsbeleid beperkt risico's. Uw persoonlijke doelen en risicoprofiel bepalen ook uw beleggingslocatie. Investeerders moeten tendensen zorgvuldig analyseren, inclusief markttrends, lokale regelgeving en groeipotentieel. Denk ook aan specifieke criteria zoals bruikbaarheid, bestemmingsplan en klimaatfactoren, en langetermijnontwikkelingen.

Huurspanning

Huurspanning beschrijft de druk op de huurmarkt. Dit ontstaat wanneer de vraag naar huurwoningen groter is dan het beschikbare aanbod. Een hoge huurspanning leidt vaak tot stijgende huurprijzen. Dit maakt het voor huurders moeilijker om betaalbare woningen te vinden. De mate van huurspanning verschilt per stad en regio.

Demografische ontwikkeling en werkgelegenheid

Demografische ontwikkeling en werkgelegenheid beïnvloeden sterk het huurrendement per stad. De Nederlandse arbeidsmarkt kampt met krapte, mede door vergrijzing en dalende geboortecijfers. Deze situatie was te voorzien door te kijken naar de demografische trends. Vergrijzing en massale pensionering, samen met veranderende werkvoorkeuren, vormen belangrijke uitdagingen voor arbeidskrachten. Dit leidt tot inflatieverhogende loondruk. De beroepsbevolking in Nederland zal met circa 10 procent dalen, wat een arbeidstekort van 700.000 mensen betekent. Demografie verandert de arbeidsmarkt en het consumentengedrag. Steden die zich aanpassen aan deze veranderingen, bijvoorbeeld door diensten voor ouderen aan te passen, blijven aantrekkelijk voor investeerders.

Lokale regelgeving en huurprijsbeheersing

Lokale regelgeving en huurprijsbeheersing beïnvloeden direct het huurrendement per stad. De Wet betaalbare huur reguleert de huurmarkt in Nederland om snel stijgende huurprijzen te beheersen en betaalbare huren te bevorderen. Deze wet, die per 1 juli 2024 van kracht is, maakt huurprijsregulering bindend en stemt de huurprijs af op de woningkwaliteit. De wet verhoogt de regulering van huurprijzen en het huurpuntsysteem. Het doel is betaalbare huren te bevorderen en de huurprijs af te stemmen op de woningkwaliteit.

Gemeenten spelen hierin een actieve rol. Zij handhaven de naleving van maximale huurprijzen, zoals die van het WWS, vanaf 1 januari 2025. Ook houden gemeenten ambtshalve toezicht op de huurprijzenwet voor de middenhuur. Dit betekent dat zij kunnen ingrijpen bij te hoge huurprijzen.

De Wet betaalbare huur ondersteunt dit door het puntensysteem uit te breiden naar de middenhuur. Maatregelen voor huurcontrole kunnen ook maxima voor huurverhogingen omvatten. Houd er rekening mee dat er lokale verschillen in regelgeving per gemeente kunnen zijn.

Wat is een goed huurrendement in een grote stad?

Een goed huurrendement in een grote stad ligt voor beleggers in verhuurde woningen gemiddeld tussen de 5 en 10 procent. Vastgoedbeleggers accepteerden in 2021 een rendement van circa 5 procent op verhuur in de reguliere woningmarkt. Micro-appartementen in grote Europese steden bieden vaak een huurrendement van 4 tot 5 procent. Woninginvesteerders in Nederland kunnen rekenen op goede verhuurrendementen, vooral door de hoge vraag naar huurwoningen in grote steden. De verhuur van studentenhuizen zorgt bijvoorbeeld voor een goed en veilig rendement van circa 5-7% per jaar, met een waardestijging van het pand tot 15-20% per jaar.

Garandeert een hoge huurprijs een beter rendement?

Ja, een hogere huurprijs kan zeker bijdragen aan een beter rendement, vooral bij studentenhuizen. De verhuur van studentenkamers levert een goed en veilig rendement op, vaak tussen de 5 en 7 procent per jaar. Daarnaast kan de waardestijging van het pand zelf oplopen tot 15-20 procent per jaar. Stijgende huren en dalende financieringslasten dragen bij aan een toenemend rendement op uw eigen middelen. Hogere huurinkomsten uit beleggingsvastgoed, met name op aantrekkelijke locaties, kunnen het netto huurrendement verder verhogen.

Welke stad kiezen voor een eerste investering?

Voor een eerste investering kiest u locaties met groeipotentieel en een grote vraag naar woningen. Dit is een belangrijk criterium voor startende vastgoedinvesteerders. Een sterke vraag naar woningen vermindert leegstand en zorgt voor stabiele huurinkomsten. Groeipotentieel betekent dat de waarde van uw investering in de toekomst kan stijgen.

Hoe beïnvloedt een hypotheek het huurrendement?

Een hypotheek beïnvloedt direct uw huurrendement. De hypotheekrente verlaagt het rendement op uw eigen vermogen. Een hogere rentevoet bij uw hypotheek verhoogt de totale rentekosten over de looptijd en beïnvloedt het totale te betalen hypotheekbedrag. De rentevoet van uw hypothecair krediet heeft invloed op de totale kosten van de lening en de maandelijkse aflossingen. Stijgende marktrente leidt tot een hogere hypotheekrente, wat uw maandelijkse lasten verhoogt. Een dalende marktrente kan de hypotheekrente juist verlagen, wat een gunstig effect heeft op uw maandlasten. Het rendement op een verhuurde woning kan op de lange termijn toenemen door stijgende huur en dalende hypotheeklasten. Ook stijgt de hypotheekrente naarmate de waarde van de woning toeneemt.