Hoe werkt een beleggingshypotheek?

Een beleggingshypotheek is een hypotheekvorm waarbij de aflossing van de hoofdsom niet gedurende de looptijd plaatsvindt, maar aan het einde van de looptijd met de opbrengsten van een gekoppeld beleggingsproduct. Tijdens de looptijd van de hypotheek lost u dus niets af, maar bouwt u via maandelijkse inleg kapitaal op door te beleggen in bijvoorbeeld aandelen of beleggingsfondsen. Dit opgebouwde kapitaal wordt aan het einde van de looptijd gebruikt om de hypotheek af te lossen.

De werking van een beleggingshypotheek is gebaseerd op het principe van vermogensopbouw door beleggingen. U betaalt maandelijks hypotheekrente over de volledige hoofdsom, aangezien er tussentijds niet wordt afgelost. Daarnaast legt u een bedrag in een beleggingsproduct. Het doel hiervan is dat de beleggingen voldoende rendement opleveren om aan het einde van de looptijd de hypotheekschuld in één keer af te lossen. Dit maakt de beleggingshypotheek een hypotheekvorm met een hoger risico dan bijvoorbeeld een annuïtaire of lineaire hypotheek.

De risico's van een beleggingshypotheek zijn aanzienlijk. Er is een reëel risico op een restschuld aan het einde van de looptijd. Dit kan gebeuren als de beleggingsopbrengsten tegenvallen door waardedaling van de belegde aandelen of fondsen. In zo'n geval is het opgebouwde kapitaal onvoldoende om de volledige hypotheek af te lossen, en moet het resterende bedrag met eigen geld worden aangevuld. Dit is een direct gevolg van de onzekere manier waarop het vermogen wordt opgebouwd om de hypotheek terug te betalen. Hoewel het risico op restschuld tijdens de looptijd van de hypotheek verkleind kan worden door bijvoorbeeld extra inleg of aanpassingen in de beleggingsstrategie, blijft het een risicovolle hypotheekvorm.

Historisch gezien werd de beleggingshypotheek ook gebruikt voor de financiering van een eigen woning, maar tegenwoordig wordt deze hypotheekvorm specifiek gebruikt om beleggingspanden te financieren. Particuliere vastgoedbeleggers sluiten vaak een beleggingshypotheek af om geld te lenen voor investeringen in vastgoed. Bij deze hypotheekvorm is doorgaans een eigen inbreng van eigen vermogen vereist, wat resulteert in een lagere Loan To Value (LTV) in vergelijking met een hypotheek voor een eigen woning.

Om de verschillen duidelijk te maken, hier een vergelijking tussen de beleggingshypotheek en meer traditionele hypotheekvormen:

• Beleggingshypotheek: U lost de hoofdsom pas aan het einde van de looptijd af met de opbrengsten van beleggingen. U betaalt gedurende de hele looptijd rente over de volledige hypotheekschuld. Het risico op restschuld is aanwezig door de onzekerheid van beleggingsrendementen.
• Annuïtaire hypotheek: U betaalt maandelijks een vast bedrag dat bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing; later is dit andersom. Aan het einde van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost. Het risico op restschuld is minimaal, mits u alle termijnen betaalt.
• Lineaire hypotheek: U betaalt maandelijks een vast bedrag aan aflossing plus de rente over de resterende schuld. Hierdoor dalen uw maandlasten gedurende de looptijd. Aan het einde van de looptijd is de hypotheek volledig afgelost. Net als bij de annuïtaire hypotheek is het risico op restschuld minimaal.

Een veelvoorkomende misvatting is dat een beleggingshypotheek altijd een geschikte optie is voor iedereen die een woning wil financieren. In werkelijkheid is de beleggingshypotheek, vanwege de hogere risico's en de focus op beleggingspanden, niet langer de standaardkeuze voor de financiering van een eigen, door de eigenaar bewoonde woning. Het is primair een product voor vastgoedbeleggers die bereid zijn het bijbehorende beleggingsrisico te dragen in de hoop op een hoger rendement dan bij traditionele aflossingsvormen.